明年3-4月楼市下拐不靠谱
明年3-4月楼市下拐不靠谱 更新时间：2010-11-27 8:31:47 近日，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20%的下滑。 虽然没看到报告全文，但要点应没有多少疑义，媒体围绕房价下跌20%和明年3-4月份楼市出现拐点进行炒作。对于这两个重要的观点，我都持质疑态度。 关于房价下跌20%，这里所谓的房价，到底是指成交均价、价格指数，还是同质房屋价格？语焉不详。而这三种价格差别很大。地方城市和行业内做分析时，常用成交均价，好处是计算简单，但不能反映成交结构变化；每月公布一次的全国70个大中城市房屋销售价格是一种价格指数，其波动幅度明显小于均价和同质房屋价格；同质房屋价格最能说明问题，但很难准确统计，老百姓感受的房价一般指这种价格。 另外，报告中的价格没说明区域性，从报告语境分析，极有可能是指代全国。如果真是指代全国，则20%的跌幅纯属夸大其词，甚至是耸人听闻。2008年全国楼市低迷，但成交均价相较2007年是持平的，2011年更不可能下跌20%；指数价格就更不可能了。若指代部分城市，比如一线城市的同质房屋价格，倒真有可能下跌20%，而成交均价和指数价格的可能性不大。 单以价格而论，我认为明年年中相比现在，全国商品住宅成交均价可能会基本持平；明年年中，70个城市房价指数同比会出现5%以内的小幅下跌；全国范围的同质房屋价格无法衡量，但一线城市和部分二线城市的房价将出现10%~20%的下跌。 关于明年3-4月份市场出现拐点，这个观点比房价下跌20%更不靠谱。首先，要搞清楚以什么指标作为市场拐点的标准。全国房地产开发景气指数是最有说服力的指标，能够反映行业整体温度，而这一指标今年3月触顶后就开始持续回落，所以4月就是由上行转下行的拐点。按照历史规律，明年二三季度，国房景气指数可能会触底反弹，行业将重新步入上升通道。 若以商品房成交量论，则9月极有可能是今年全国房屋成交量的月度高点，从10月就开始下拐了，预期11月至明年2月，都会保持下跌或低位盘整态势。今年全国新建商品住宅成交量将比去年增长5%左右，预计明年将比今年出现小幅下跌。 若以价格指数论，则今年6月70个大中城市房价指数就曾出现环比负增长，可惜只是昙花一现，7-8月连续两个月房价环比持平，也即不涨不跌，9月市场反弹导致价格重新上涨0.5%，10月环比涨幅回落0.2%。在 “9·29新政”的强力压制下，估计11月房价极有可能出现小幅的环比负增长。因此，或者说今年6月房价出现下行拐点，9-10月的上涨只是异动；或者说今年11月房价将出现拐点。这两种说法都有一定道理。预计明年二季度，房价环比将出现正增长，也即可能重现向上拐点。 中国人民大学的报告有些偏学术化了，暂且抛开上述分析，近几年来，每年3-4月份，房地产市场都会随着自然界气温的上升，而出现复苏和回暖。这一季节性因素非常重要，那个时间点不太可能出现行业的下行拐点。依我看，反倒是出现上行拐点的可能性更大一些。相关文章：肖莉：明年房屋库存上升2012年可能供应不足水泥行业：电力供应恢复水泥价格仍趋上涨化工行业：原油价格下跌大宗原料下调化工行业：原油价格下跌大宗原料下调爱建证券11月26日晨会纪要爱建证券11月26日晨会纪要国际金属价格周四上扬供应引发市场忧虑氨纶涨价氟化工景气化工化纤4公司业绩可期国家发改委：水电油气审慎涨价氨纶价格大涨两公司业绩值得期待