谁是后新政时代地产投资“硬通货”
谁是后新政时代地产投资“硬通货” 更新时间：2010-10-23 7:10:03 近几个月来，楼市新政效应的日渐凸显，加上后续还有针对住宅的调控政策出台的预期，使得商业地产取代住宅，成为后新政时代地产投资“硬通货”的呼声越来越高。 从现象上来说，在住宅投资受到打压后，一些房企纷纷将开发重心转向商业地产，在大量资金急需寻找新的投资渠道的情况下，咨询商业地产的投资客数量大增；而就地产投资“硬通货”本身需要具备的属性来说，商业地产能带来较高且稳定的租金收入，可能成为投资者的避风港和价值洼地，特别像上海这样的城市，很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现商住倒挂的现象，这在国外的核心商业城市非常少见，未来升值潜力值得期待。 一个关键的问题是，虽然不论是投资者还是业内人士都普遍认为商业地产价格较低，但对于具体投资时机和类型一直有着不同看法。那么，基本不受新政影响的商业地产能否在近期脱颖而出，投资商业地产的最佳时刻是否已经到来？本刊本期将从资本、需求、土地等多视角、给出一些分析和启示。 资本视角 未来约有4500亿元保险资金入市国内商业地产 2011年地产大宗交易或频发 日前，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》。根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。业内估算，这一规定意味着未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。对此，DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成预测：“目前，虽然险资入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。 ” 商业地产价值有望提升 保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。 从市场价格来看，商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，尤其是二、三线城市。根据DTZ戴德梁行研究数据显示，2010年第二季度上海甲级写字楼租金为204元/平方米/月，南京为93.6元/平方米/月，杭州为114元/平方米/月，而武汉仅为59.4元/平方米/月。而事实上，有相当一部分进军中部地区的大型企业，有能力承受更高的租金水平，但同时对物业品质也有着更高的要求。 而随着大量资金的入市，将可能在短期内拉动部分优质商业地产的价格。但商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。“保险资金一般是长期持有一个项目，不存在短期炒卖，且商业地产市场波动不会像住宅市场那么大。一旦保险资金介入持有，一些大型的商业地产开发商也将最先获益。”叶建成分析道。 开发商融资渠道再拓宽 一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3-5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链的压力，部分开发商不得不选择分拆出售，而导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降，而保险资金的进入，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。“保险资金的介入，对开发商而言不仅意味着融资渠道再拓宽，还可能促进开发定制模式的兴起，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。”叶建成特别指出，这种模式或更多出现在正从住宅转型进入商业地产领域的开发商身上，与险资的合作，可能在一定程度上推动这类开发企业作出决定，积极投入商业物业的开发领域。相关文章：深圳避退房潮最严限购令放松松绑3000套“困房”扎克伯格：Facebook永远不会从事游戏开发投资者：“我要退房！”房地产：影响有限调整正是龙头股买入良机房地产：影响有限调整正是龙头股买入良机北京房贷增速连降5个月第二轮房产新政影响明显基金经理误判加息猜对行情保险资金抢买资源股布局新兴产业基金经理误判加息猜对行情保险资金抢买资源股布局新兴产业