调控加码开发商仍有对策 开发商资金链两年内无虞
调控加码开发商仍有对策 开发商资金链两年内无虞 更新时间：2010-11-28 8:40:42 越来越多的迹象显示调控的力度正在加码，11月29日起，央行再度调高存款准备金率。在一波紧接一波的调控面前，开发商到底缺不缺钱？如今，这一问题的答案不仅关系到行业的趋势变化，也直接关系到房价的变动。 中国人民大学最新的研究报告显示，开发商由于年底还款压力增加，不得不以降价的方式加速销售，估计明年房价将在今年的基础上下调20%。 在连番调控措施的打击下，11月下半月，部分城市楼市反而开始小幅回暖。统计显示，楼市供需博弈并未逆转，按照现在的销售速度，上海住宅市场仅需4个月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量仅需27周就能被市场完全消化。 在这种情况下，开发商是否会因资金链紧绷而降价销售？ 压力两年后才显现 “从2010年12月起，房地产企业进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%。”人民大学经济学院副院长刘元春表示，除了还款高峰期，加上销售的下滑、贷款条件的提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，房地产企业资金来源将出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长。而另一方面在政府加强土地和房产开发进度管理、整顿市场秩序的作用下，房地产开发投资和新上马项目大量增加，这直接导致未来资金需求压力加大。 12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行。从监管层内传出的消息称，如果北京实施顺利，预售资金监管将向全国推广。有评论认为，全行业实施这一措施后，开发商的资金腾挪将严格受限，以前“十个锅子，七个盖”的经营模式将被迫改变为“十个锅子，十个盖”。开发商的资金压力因此大增。 此前，市场曾传出银行将停止开发贷发放，传言导致了A股房地产板块股价全线回落。此后虽然四大国有银行否认了这一传言，可是有迹象显示，基层银行的开发贷明显收紧。这些压力果然如刘元春所言，直指开发商的资金链。 然而，10月的数据却显示房企的资金依旧稳健。中信证券近日发布的一份研究报告称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解。行业的有息负债率为32.37%[有息负债率=/总资产]，比今年中报反而降低了0.5个百分点。同时，全行业的短期还款压力不升反降。显然，虽然经过了近6个月的调控，可开发商的资金情况却没有专家推测的紧张。 银监会最新的调研数据显示，在60家大型房企集团贷款期限结构中，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年年底前到期的大额贷款占比为63.6%。开发商贷款集中到期的情况较为明显。那么，开发商还款压力最大之时应该在2012年年底。此前业内人士也告诉《中国经营报》记者，开发商已逐步将还款集中期延长到两三年后，开发商是在赌调控的延续性。 房地产新增贷款仍在增加 “现在看来，预售资金监管并不能改变开发商的经营模式。”广州一上市地产商的财务部门负责人表示。这个监管层寄予厚望的调控措施，广州早在2006年已经全市实施，但开发商的资金链并没有因此而绷紧。 “市场有很多变通的方法，比如借助流动资金贷款。”该人士表示，监管账户虽然会冻结开发商的部分资金，但账户所在的银行会以监管账户做抵押，额外给予开发商一笔流动资金贷款。开发商虽然增加了一笔资金成本，相对于信托融资动辄15%的资金成本，这些增加的资金价值只能算九牛一毛。 但是对于开发贷收紧一说，这位上市地产商的理财部门负责人则略显保守。房地产开发资金来源主要是国内贷款和自筹资金，如果其中一环突然收紧，那对于开发商而言无疑是迎头一击。“还是要看具体执行力度。”上述人士表示。 从增量数据上看，银行贷款今年一直在缩水。今年的“国内贷款”项目占比显著低于历史年份。截至今年10月，国内贷款占资金来源的比重为18.35%，比2 月份的23.77%低5.42个百分点。贷款增速逐渐下滑，目前已经从年初的46.1%下降至10月末的26.3%。 但是增量减少，绝对数却不见得有所下降。从2007年开始，几乎每年年末都会盛传来年收紧开发贷，今年更先后遭遇两次调控。但今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。盛传收紧开发贷的10月，依旧有过千亿元的房地产新增贷款。 销售还是关键 “还是有一定的资金压力。”上述人士如此形容房地产行业。数据显示，今年1~10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%；而房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。换言之，两者增速有着4.5%的差距需要开发商从往年收入中填补。 中邮证券邵明慧表示：“如果开发资金增速长期下行，那么开发投资增速将难以维持高位。但是由于2009年开发企业资金来源增速大大超过投资增速，目前开发企业的资金仍然可以维持。就像2007年年末虽然收紧了资金，但投资不会很快下滑。” 另一方面，如果银行贷款短期内无法增加，在企业自筹资金增速有限的背景下，项目销售情况将成为影响开发资金的重要因素。可以看到，调控进入重要节点后，大型开发商的销售情况并未缩减。万科公告显示，2010年10月份万科实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别比2009年同期增长114.9%和137.3%。而且连续第三次刷新国内房企单月销售纪录，此前的纪录是万科在2010年8月份和9月份分别以119.9亿元和142.1亿元创立。从研究机构统计的数据显示，11月上半月万科的销量依旧维持强势。 万科并非一枝独秀，今年半年报时国内上市房企中，未能完成全年业绩的尚有50%。但进入10月后，其公布的业绩数据纷纷显示，这些房企已经完成或者接近完成全年的业绩。例如，表现不算理想的金地集团，第三季度的销售额几乎是上半年的两倍，截至10月底，2010年全年销售目标的94%已告完成。中原地产关于标杆房企市场销售调查最新数据表明，10月，国内10大标杆房企销售情况普遍良好，总成交面积达440万平方米，环比微降2%，同比上升7成左右。 9月底的二次调控无疑为楼市当头泼了一盆冷水。但最近一周的楼市销售情况显示，各地已逐渐从二次调控的阴霾中走出。 11月15日至21日，中国指数研究院监测的30个城市中，17个城市成交量环比上涨，其中，温州、扬州、南京、昆明4个城市涨幅超过50%，深圳的涨幅也高达40.61%。10个重点城市中，有3个下跌，分别是北京、天津、成都，下跌最大的是北京，跌幅达25.47%。 以表现最为温和的广州为例，最近四周的网签数分别为1600、1358、1144、1338。虽然数据依然在低位徘徊，但已经企稳回升。而各地楼市的售价依旧维持在高位，除了由于开发商降价销售的动力不足外，与各地楼市的供需状况也是密切相关的。 例如，11月15日至21日上海住宅成交面积为38.22万平方米，但可售住宅的面积仅为617.72万平方米。换言之，即使按照现在处于低位的销售速度，上海住宅市场仅需4个月就能消化完所有新房。同样的情况深圳也有所显示，据世联地产的研究数据，截至2010年11月21日，深圳全市一手房可售套数为26230套；若按近8周深圳全市新房周平均966套的销售速度，虽然消化速度较前周继续增长2周，但目前的新房可售量仅需27周就能被市场完全消化。 这种情况下，断言开发商因资金链紧绷而降价销售，似乎还为时尚早。相关文章：监管趋严房地产信托产品发行或减少银行受困准备金率提高加息警报仍未解除逢低布局新兴产业重点关注高送转股题材股活跃依旧主力资金净流出显著减缓题材股活跃依旧主力资金净流出显著减缓房价或现区域性下调资金流向监测日报：大盘蓝筹股抛压沉重深发展A：资产质量表现良好负债业务改善深发展A：资产质量表现良好负债业务改善深发展A：资产质量表现良好负债业务改善