谁是地产股中的“保障房股”
谁是地产股中的“保障房股” 更新时间：2011-3-28 11:41:26 开发商顺势而为悄然投向保障房 城投类公司直接受益估值业绩双升 房地产板块指数还在低位徘徊，中天城投等个股近期却迭创新高。近期涨幅居前个股，如北京城建、首开股份、天房发展、福星股份等城投类房企或在二三线城市发展的公司，在二级市场上的风生水起和近期券商的密集关注与推荐在时点上不谋而合，机构的共识是：尽管保障房在业绩贡献方面并未对上市企业产生明显贡献，但在目前环境下，房企缺乏的并不是业绩，而是资金链断裂所产生的破产风险，其中部分城投公司可获取大量保障房项目，实现业绩提升，而新业务模式也使其延续性和增长性得到保证，有望实现估值突破。 保障房有望延续房企资金链 相比商品房，保障房在利润上远不能比。不过，在目前市况下保障房也有自己的优势。海通证券房地产分析师涂力磊认为，保障房有政策扶持和市场需求等方面的优势。未来5年20%的市场需求将由保障房来实现，按2009年保障房投资占市场4%来看，未来有5倍增长空间，而商品房市场面临下滑风险。 此外，保障房的利润也不可忽视。他表示，由于价格较低，保障房基本不愁销路。按照4%到6%净利测算，2011至2015年保障房净利润将在1153亿到1728亿之间，占行业总利润的7%到10%左右。 另外，从行业所在的大环境方面，诸多房地产上市公司资金紧缺是现实问题，这也制约了房地产股的估值。中信证券研究部策略组郤峰就表示，目前制约地产估值的并不是业绩，而是政策对于需求端以及企业资金链本身的调控带来的悲观预期。 在产业链中，本地的银行、地产商参与，基本上是政治因素大于商业因素，对业绩并不构成有利影响，但通过放松土地、融资其他方式变相方式，参与开发企业将受益。 尽管保障房在业绩贡献方面并未对上市企业产生明显贡献，但在目前这个时点，地产企业缺乏的并非业绩，而是资金链断裂所产生的企业破产风险。 城投公司直接受益估值业绩双升 郤峰认为，城投公司直接受益估值业绩双升。城投公司作为地方性国有企业，是地方保障房项目招标的首选对象。虽然保障房建设并非高毛利率项目，但以量补价，在贵州、江苏等大量保障房地区，城投公司可获取大量保障房项目，实现业绩提升。而新业务模式也使其延续性和增长性得到保证，实现估值突破。 保障房建设优先国有企业以及大地产公司或建筑公司，中天城投、天房发展、中国建筑、首开股份、金隅股份、栖霞建设、城投控股、万科等均为受益者。中信证券认为，华东地区和东北地区依然是保障房建设的重点，西部重庆也是热点城市。 中信建投通过对企业的调研发现，开发商对保障房的态度正悄然转变，越来越多的上市房企开始参与到保障房建设中，这成为房企现行环境下顺势而为的必然选择。 不过，涂力磊也提醒，房地产行业与政策紧密相关，一旦未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。数据显示，去年年报中，社保没有配置地产股，保险资金加仓占流通股比例较大的是招商地产和信达地产、世茂股份，公募基金加仓占流通股比例较大的是冠城大通、世联地产、滨江集团等，部分私募新进占流通股比例较大的是天宝基建、世茂股份等。 链接 地产股中的保障房股 中信建投从保障房角度提出了对上市房企的投资思路：1、选盈利模式--- 首选参建限价房和经济适用房的公司，限价房和经济适用房相对风险小而利润大，相关公司如天房发展、北京城建等；2、选区域和发展潜力：首选一线城市和房价上涨过快的二线城市中的本地国有开发商，这些城市人口密集，保障房建设的空间大，且经济相对发达，建设资金相对充裕，本土有保障房建设经验的国有开发商在获取项目上优势更大一些，相关公司如北京城建、栖霞建设、苏州高新等。 中天城投 3月初与贵州省人民政府签订了参与十二五保障性安居工程建设框架协议。国信证券分析师方焱认为，公司历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右，这20万套保障房开发在2011-2015年，可带来16亿净利润，平均每年增厚EPS0.35元。暂不考虑文化产业价值的情况下，测算出公司合理价值为27元/股，其中保障性住房至少增厚1.36元/股，调高2011年E PS，由1 .50元调至1 .99元，维持2012年E PS2.29元的预测不变，上述EPS预测值暂不包括20万套保障房的净利润，公司价值被低估。 北京城建一直致力于北京城区重点项目建设、同时具备环保、金融股权和融资概念。去年四季度，前十流通股东中有9只公募基金，其中6只新进基金合计买入4131.72万股。目前保障房项目包括旧城改造和配建项目等。
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