谋划“双突围”房企分拆上市一马当先
分拆上市是指已经上市的股份公司将其部分资产、业务或某个子公司独立出来，独立出来的部分再改制为股份公司另行上市。
今年以来，房企谋求分拆上市的消息不绝于耳。7月31日，恒大宣布正考虑分拆物业管理业务于港交所上市。据了解，过去的2019年，恒大物管服务收入43.8亿元，已跻身上市物企前十。4月17日，奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书。此外，6月24日，雅居乐发布公告，建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。雅居乐曾于2018年2月成功分拆雅生活上市，对旗下资产可谓“拆了又拆”。
值得一提的是，目前A股市场还没有符合严格定义的分拆上市案例，部分上市公司在实施股权转让放弃对子公司的控制权后，实现了间接的分拆上市，或者直接分拆子公司到港交所上市。不过，2019年12月证监会发布《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》，这意味着上市公司将有更多机会在不改变控制权的情况下，在内地直接分拆上市。记者注意到，地产企业冠城大通、上海建工相继分布公告尝鲜“A拆A”。
有别于其他A股公司子公司选择在创业板、科创板上市的居多，这两家不约而同选择到主板上市。上海建工此番分拆上市的建工材料是全国第三大、上海地区最大的商品混凝土生产企业，冠城大通旗下的大通新材主要从事电磁线的研产销。
分拆反映真价值？
光大证券策略团队曾分析称，有动力进行分拆上市的公司有以下几种类型：第一，公司资产庞大、业务多元，存在一定债务压力，旗下拥有盈利能力强、处在成长期的子公司；第二，孵化型平台公司，子公司上市后，母公司可以选择退出持股、获取投资收益；第三，有国企改革诉求的公司，例如混改重点行业电力、铁路、石油、军工等。
在记者接触的沪上券商人士看来，地产企业之所以对分拆上市“情有独钟”，一方面是在“房住不炒”的政策基调下，地产融资渠道受限，分拆上市可以有效拓宽公司的融资渠道；另一方面，目前龙头房企业务相当多元化，母公司合并报表不能准确反映旗下绩优业务的实际价值，如果子公司能顺利分拆上市，有助于长期处于估值低位的房企实现估值回升。
公开资料显示，2019年12月，保利地产旗下物业公司保利物业在港交所成功实现分拆上市，股价一路走高，市净率远远高于保利地产。
记者了解到，在某券商日前组织的一场分拆上市路演中，有关人士分析，“冠城大通主业做房地产，只要涉房不能做再融资，一旦大通新材分拆上市成功，更能支持大通新材的发展，对冠城大通也是非常有利的。”该人士特意提到，冠城大通6月30日的市值是50亿左右，静态市盈率为12倍，市净率是0.7倍。而大通新材目前市场上可比的平均市盈率已经达到21倍，市净率为2倍。
谨防忽悠式分拆上市
不过，如果子公司不能顺利分拆上市，房企的一系列算盘也将落空。据华泰证券研报测算，按照A股分拆至境内上市规定，符合“上市满三年”“连续三年盈利且累计超6亿元”，考虑“36个月内未受到证监会行政处罚、12个月内未受到公开谴责且最近一年及一期财报审计意见为无保留意见”，并根据2019年年报披露的上市公司参控股明细，符合条件的上市公司约1009家，仅占全部A股的21%。
前述券商人士也对记者表示，不少公司选择在科创板、创业板分拆上市，是考虑到这两大市场上市门槛较低，但科创板即便试点注册制，今年以来的通过率大概在八成多，“一些房企选择在主板分拆上市，审核标准会更高些。”
除了已公告分拆预案存在不能完成的风险，业内人士也发出风险提示，部分上市公司可能借助分拆上市手段进行利益输送，损害投资者利益。例如，2020年3月25日晚，延安必康发布拟分拆九九久科技上市的预案，随后因涉嫌信息披露违法违规被证监会立案调查。深交所发布问询函，要求公司就是否存在上市主体重复上市，是否涉及忽悠式分拆上等情况作进一步说明。
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