多家房企拟退出北京房产市场
多家房企拟退出北京房产市场 MBAChina 在楼市调控政策持续的背景下，房地产的热潮渐渐退去，裸泳者也浮出水面。
前不久，一家本来名不见经传的房地产公司——杭州金星房地产开发有限公司突然申请破产。与金星破产相比，大型房企的情况貌似稍微好一点。绿城中国频繁动作，实施自救。
与此同时，北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理、著名的地产名人任志强又发声了：一年半到两年后房价将暴涨。
小企业破产或引发退市潮
与昔日的风光无限相比，如今的房地产行业已成泥潭，对那些实力不够雄厚、资金储备不充足的中小型房企而言，退市似乎成了最好的选择。除杭州金星外，杭州锦绣天地、广东顺德广德业两家房地产公司也宣告破产，可以说，第一张多米诺骨牌已经倒下。而杭州金星，就是公认的第一张多米诺骨牌。
金星破产案引发业内广泛关注，有人将其破产归结为调控所致，也有人认为金星破产并不是调控直接导致的，其破产事实也不会改变调控的基调。对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时表示：“金星破产案，有着其特定的发展进程及借鉴意义。杭州金星房地产开发有限公司受房地产宏观政策调控作用，资金链出现问题，才进入了破产清算程序。金星破产主要归结于两点，其一进入房地产市场时间点不恰当，适逢房地产市场最热的时候，也遭遇了过强的房地产调控。其二资金链周转不灵。金星房地产公司资本负债高企，融资渠道过窄，导致用于房地产开发的资金相应减少。”
事实上，房企退市已经不是什么新鲜事了。2011年至今，仅北京就有473家具有资质证书的房地产企业在有效期届满后或并未依法申请延续，或工商营业执照已经注销。这意味着这473家房企将退出北京房地产市场。此外，北京市工商局公布数据显示，2011年北京新设立外资房地产企业129家，同比减少55.82%。近期，渣打银行的调研报告也显示，中国房地产市场正处于“弱平衡”状态，不久之后可能出现更加疲软的状态，房地产企业破产的风险还在增加。至于退市潮是否真的会出现，业内人士多持肯定态度。
“破产还会增加，但数量不会太多。少数企业困难非常大，处境艰难。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受媒体采访时表示，金星申请破产可以被视为持续调控和市场低迷双重重压之下房企的经营状况和资金状况的缩影，但房企也不是无路可走，它们可以通过少拿地、少开工、降价促销、转让项目等方法回笼并储备现金。
北京中原地产市场总监张大伟也表示，由于拿地的压力及潜在利润空间相对较小，部分房地产项目和公司已经没有存在的必要了，所以才会有很多房企营业执照届满后没有申请延续或工商执照已注销的情况。此外，有些公司开发楼盘交楼后，也将面临着注销的结局。整体来看，注销量与前几年相比有了很大幅度的上涨。
面对房企开始退市，政府的态度和退市对普通百姓的影响也成了关注的焦点。两会上温总理对调控的坚决态度还让人记忆犹新，“人民日报”上“房企退市转行无需大惊小怪”的报道也表明了政府持续调控的决心。调控仍将持续这一点似乎是毋庸置疑的。退市潮的出现，对消费者而言，是有利还是有弊呢？
“房企大量退出，对购房者来说，或许是个利*。”杨红旭认为，退市房企数量的增加将倒逼更多原本仍在观望中的开发商加快速度、加大力度采取降价促销措施，以获得更多的资金，而购房者将从促销中获利。也有业内人士提出：房企一旦破产，业主的权益怎么办？根据《企业破产法》第113条的规定，破产财产在优先清偿破产费用和“共益债务”后，首先是破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用；其次是破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和所欠税款；最后才是破产债权。在以往的司法实践经验中，扣除前两项之后，企业所剩财产无几。一旦这样的情况出现，购房人是否可能面临既拿不到房子，又要继续还贷的悲惨局面呢？
在当前楼市调控绝不放松的大背景下，房企破产挑动着人们敏感的神经。购房是一项重大置产行为，如果房企破产，许多业主还会习惯性地找政府，甚至联合维权，处理不好必将引发社会矛盾。鉴于此，相关部门应该提前预警，积极干预，为业主维权提供法律等方面的援助，倡导理性依法维权。
大企业断臂求生胜算几何？
任志强说：“一年半到两年后房价将暴涨”、“开发商没钱属于个例”、“现在还是负利率时代，有条件不做房产投资那才是傻瓜”。作为华远地产股份有限公司董事长兼总经理，任志强的态度不禁让外界猜想——大型房企也急了？
对于任志强的说法，韩长吉表示基本认同，她表示：“应从三方面进行分析。首先从土地升值保值的角度出发，居民购房的内生需求也会拉升房价过快上涨。其次从中国刺激经济的货币政策及*利率上来看，宽松的货币政策及低*利率有助于实现楼房交易量增长。其次从房地产税实施情况来看，重庆重在抑房价，而上海则施行较为平稳的房地产政策，一高一低说明房地产市场空间仍存在，房价暴涨可能性仍较大。而据相关资料显示，房地产行业2011年平均毛利率为39.38%，这说明房地产市场前景仍是大好，而开发商资金投入的比例肯定会相应升高，因此‘开发商没钱属于个例’属实。任志强频频开炮，确实反映出开发商较为急躁的心态。但这只能说明房地产囤积过多不利于资金周转和国家房地产调控的政策将逐步放宽。”
与任志强的空口开炮不同，绿城用实际行动证明了房企目前的艰难处境。2011年底，绿城“卖子求生”；2012年初，又“全民卖房”试图破解资金困局。在楼市调控持续深入的今天，绿城成了断臂求生的大型房企的代表，但做出这种选择，显然也是无奈之举。4月初，绿城常务副主席寿柏年在绿城中国2011年业绩发布会上表示，争取今年内负债比率降到100%左右。为此，公司不排除各种融资方式，并将继续通过引进多方位的战略合作伙伴、出让部分项目、合理控制成本等各种方式，努力降低负债率。
断臂求生的企业是否能得偿所愿还存在很多不定数，但房地产行业相关下游产业众多、与财政收入息息相关，以及目前中国经济增速明显放缓已成事实。那么，是持续深入地调控以达到预期效果重要呢，还是放松调控保证经济增长更重要呢？并且，如何才能在实现宏观调控目标的过程中付出尽可能少的代价呢？
对此，韩长吉表示：“房地产行业与家电行业、装修行业、环保等行业密切相关，它们之间存在相互作用、相互制约的关系。当房地产行业不景气时，相关行业发展也相应走低。此外房地产与民生密切相关，物价指数攀高也致使国家加强对房地产的调控力度。短时间而言，保增长、重民生、控物价将成为主基调。但随着经济增速加快，相关的调控举措将有所变化。为了尽可能少付出代价，可以通过两大举措维稳房地产市场。首先国家要适时调整土地出让金比例。其次加强房地产交易及保有环节的把控力度。”