房地产：调控第二波比以往来更猛一些
房地产：调控第二波比以往来更猛一些 更新时间：2010-10-9 6:49:38 事件： 本年楼市调控第二波政策出台。9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。 点评： 这些措施主要有： 一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 点评：北京已经推出了5月份之后一个家庭只能新购买一套房的政策。“问责制”的强调，说明中央的决心很大，估计其他地方政府会根据中央精神，推出具体措施，限定居民家庭购房套数。 二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 点评：这是上一波的政策，但是执行力度不够，本次强调了该政策的执行力度。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 点评：首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定是上一波的政策，但执行力度不够，而首付款比例调整到30%及以上的政策影响较大。8月以来，主要城市房地产市场回暖，主要表现为成交量上升，价格小幅上涨。分析回暖的原因是，第一波政策出台后，投资需求基本被打压，而改善性需求也被部分打压，唯有刚性需求部分难以抑制。房价照比高峰时期略有下降，刚性需求按耐不住，纷纷入市。该政策针对了刚性需求，降低了刚性需求者的购房能力，同时也起到了降低银行风险的作用。 各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 点评：该政策针对目前购房者利用消费性贷款购房的方式，堵住了这方面的资金渠道。 三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 点评：业界普遍对房产税存有很高的期望，房产税的推出将能释放部分存量住房，增大市场供应，调节房屋分配。不过房产税到底能在多大程度上影响房价，取决于具体的细则，税收如何征收，对第几套房是否采取分别的税率。 四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策个税计算器。 点评：目前大量建设的保障房越来越倾向于公租房，参照同样建设公屋的香港，截至目前，香港共有约73万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的1/3. 香港的公屋覆盖面较广，可是房价仍然遥遥领先，所以保障房方面除重庆以外，对各地区房价的影响不大。 五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 总体来讲，调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度，并且强调推进房产税改革、对首套房一律执行首付30%及以上的信贷政策。我们认为这些政策将使房地产市场短期成交量迅速下降，回暖无法持续，量缩的同时价格有所下降。同时政府的最重要王牌——房产税还没有推出，房产税阴影始终笼罩。因为第二波政策将导致量缩价跌，同时房产税预期始终存在，所以房地产行业近期的股价难有上佳表现，因此我们给予房地产行业中性评级，但对房价长期上涨仍然保持乐观。