房地产调控累积效应将现
房地产调控累积效应将现 更新时间：2011-1-29 8:53:31 刚刚进入“十二五”开局之年，即开始实施简称“国八条”和选择在两大直辖市开始实施房产税试点的“房地产新政”，给地方政府加大了应负的责任，给房地产市场带来了新的变数，给广大购房民众带来了新的期盼。“国八条”不是凭空再起炉灶，而是对此前房地产调控政策的延续、补充、创新和完善，其对房地产市场产生的调控效应将是累积的、更深度的和更广泛的。
1月26日，国务院召开常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了限购、地方政府确定房价目标、将二套房首付比例提高至60%等八条政策措施。
1月28日，重庆、上海两市同时启动房地产税改革试点工作。
在进入“十二五”开局之年的年初，即开始实施简称“国八条”和选择在两大直辖市开始实施房产税试点的“房地产新政”，给地方政府加重了应负的责任，给房地产市场带来了新的变数，给广大购房民众带来了新的期盼。
此轮“房地产新政”为何在年初出台？
“调控政策年初很快出台，主要触发因素是去年的房屋成交量环比显著反弹和房价环比的连续上涨。”兴业银行资深经济学家鲁政委在向本报提供的研究报告中这样分析。
根据国家统计局在1月17日公布的《2010年全国房地产市场运行情况》，2010年全年及12月，全国商品房成交金额和70个大中城市房屋销售价格出现“量价齐涨”的结果。
2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，环比上涨0.3%。其中，普通住宅销售价格同比上涨7.2%，高档住宅销售价格同比上涨12.8%；经济适用房销售价格同比上涨1.0%，后三类价格环比均为上涨。
另外，12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
因此，2010年年底之前一段时间房地产销售状况的好转，和房价上涨，就成为新年调控新政出台的“导火索”。
2011年1月出台的“国八条”，是继2010年1月、4月、9月先后出台三轮严格房地产调控政策以来的又一次“房地产新政”。那么，与前三次比较，“国八条”到底新在哪里？
总的来看，“国八条”的调控目标和着眼点，与2010年全年的房地产调控基本一致，但是在细则上还是有所不同。如进一步加强了地方政府责任，二套房首付比例由50%提高至60%，限购令覆盖范围大幅扩大，对供地提出新要求，土地招标方式作了调整。
因此，“国八条”不是凭空再起炉灶，而是对此前房地产调控政策的延续、补充、创新和完善，其对房地产市场产生的调控效应将是累积的、更深度的和更广泛的。而重庆、上海推出房地产税的改革试点，其程度超出早前市场预期。与“国八条”相呼应，房地产税试点的推出显示了地方政府对于缓解住房的供需矛盾，抑制投机炒房的积极尝试和坚定决心。
专家们的分析表明，“国八条”和实施房地产税试点的政策效果可期，但最后是否达到预期的调控结果还有待观察。
“在强制地方政府打压、房地产税出台、保障房建设力度加大、土地供应增加等一系列组合措施之下，预计房价在‘两会’之前即会趋稳。伴随着政策效果不断显现，购房者对房价预期将趋于稳定，预计年内全国房地产价格可能下降超过5%，上海、重庆等主要城市房价可能下降超过10%。而由于保障房建设加大，固定资产投资增速小幅下降，经济增长大幅下滑可能性不大，反而有助于控制通胀和资产泡沫。”瑞穗证券首席经济学家沈建光在向本报提供的研究报告中作了这样的预测。
兴业银行资金营运中心的报告预计，在同一城市，开发区域将由核心区域向市郊大挪移。为了能够有效控制房地产平均价格，将开发区域由价格较高的市中心区域向价格较低的市郊挪移，预计会成为地方政府“减压”问责的主要方式。因而，未来统计上显示出的房价平均水平将有所改善，但核心城区房屋价格将因供给严重萎缩而仍有巨大上涨压力。新的调控政策出台，购房的观望情绪将再度延续，由此将减慢可出租房屋入市速度，由此导致城市租金上涨压力依然较大。
在调控房价问题上，我们要遵循价值决定价格、供求关系影响价格波动的规律，完善对商品房和保障性住房的分类价格调节政策。2010年末的中央经济工作会议，已明确确认“市场提供的商品房体系”和“政府提供的保障性住房体系”是符合国情的。对于保障性住房，因为由政府负责推动，增加供给和确定需求，其价格是可大致稳定的。而对于“市场提供的商品房”，恐怕不适合由行政手段来“稳定”，而最后还得靠市场化手段如用供求关系、竞争机制来调节。现在，在市场商品房用地的比例被严格限制在不足30%占比的情况下，却试图去控制这部分房子的价格，恐怕是相当困难的。因此，为调节商品房的供求关系，在增加保障房用地供给的同时，也要有计划地增加商品房的用地。
在现有的商品房价格中，大致有40%至50%是地价成本，而在不从根本上规范和降低地价成本的前提下，调控商品房价格，恐难达到预期的效果。最新统计数据表明，2010年，我国财政收入突破8万亿元，而各地拍卖土地的收入约在2.7万亿元，约占到财政收入的30%以上。不少地方当年拍卖土地的收入已占到其年度财政收入的50%以上。显然，这种依赖“土地财政”的地方财政收入格局是不可持续的，而且将很难使这些地方的商品房价格趋于下降和稳定。因此，房地产调控政策的调整和完善，还必须与国家和地方财政体制的改革综合统一考虑。