房地产：院常务部署遏制房价上涨的政策
房地产：院常务部署遏制房价上涨的政策 更新时间：2010-4-19 17:50:28 事件： 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 我们的观点： 政策的“变”与“不变”。 ——变化之处 政策重点有所转变。此轮调控政策始于2009年12月的中央工作会议，此后国务院陆续出台了“国四条”、“国十一条”，乃至今日的新的调控政策。回顾历史，我们发现：此轮调控政策的首要工作已由“增加供应”转变为“抑制需求”。可见，目前部分城市房价的过快上涨已经超过政府的容忍程度，政府开始更加关注短期房价的走势。 信贷政策收缩力度加强，且未来收紧空间仍然很大。二套房贷政策始于2007年9月，在2008年底从中央政策上开始松动，又于2010年1月“国十一条”上重新收紧，但在这个过程中，对于第二套房贷的首付比例无非是40%，但在“新国四条”中，二套房首付比例提升至50%，且重新明确其贷款利率为基准利率的1.1倍。同时，这一政策给市场传递一个信号，如果政策未能收到效果，二套房首付比例仍可以做进一步的提升。 加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。此项为此轮调控政策中的新内容。我们认为，政策所提税收政策主要是指“物业税”或“房产税”。可以看出，政府在调控手段上仍有很多选择的余地。 ——不变之处 政策目标仍然是遏制部分城市房价过快上涨，而非让房价下降。 增加供应，尤其是保证保障房供应的政策不变。新国四条：要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。这与“国十一条”中“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”的目标相符。 政府重民生，保投资的意图没有改变。 对楼市影响：政策将减缓房价涨幅。我们认为，对短期房价降温，见效最快的政策就是从抑制需求着手。此次政策直指投机需求，且力度空前。首付比例及利率的提高，既降低了购房的杠杆，又提高了其购房的成本，加之，政策的威慑作用，一定程度上将减少目前投机购房需求。但由于目前可售房源较少，供需短期逆转的可能性并不大，同时，开发商资金比较宽裕，我们认为，短期房价出现回调的概率较小，但其涨幅将得到有效控制。 对地产板块影响：出台政策已在市场预期之中，并在股价中有所反应，且地产股整体估值现处于历史较低水平，预计短期继续下跌空间有限。 长期看好地产，中期地产趋势性机会尚未显现，短期关注超跌反弹。