房地产：靓丽中报难续企业成长是真
房地产：靓丽中报难续企业成长是真 更新时间：2010-9-10 6:03:16 要点： 中期业绩亮丽，预期增速放缓。2010年上半年，房地产行业营业收入1452亿元，同比增长32%；实现净利润203亿元，同比增长29%。总体来看，2010年上半年业绩依然亮丽，但这是09年行业火爆业绩的滞后表现，行业调整将在今年下半年及明年财务报表中体现。 “三费”比重持续下降，企业经营能力提升。2010年上半年“三费”占营收比重为9.9%，远低于09年同期，三费占比的持续下降，说明企业经营能力提高，对成本费用控制更有成效。但在楼市新政出台后，行业陷入调整，融资难度加大，预计全年营销费用和财务费用占比较09年将有明显回升。而行业不景气时，预计管理费用占比将继续下降。 存货达到历史高峰，行业周转速度微降。2010年上半年，地产行业存货余额为7735亿元，达到历史高峰，同比增长47%。在今年严厉的调控政策面前增速并未下降，说明越来越多开发商将政策施压下的低谷期，看做市场扩张和行业重新洗牌的最佳时期。由于存货的快速增加，存货周转率和总资产周转率均略有下降。随着房地产调控的常态化，行业面临向规模周转、快速成长的模式转变，未来周转速度仍有较大的提升空间。 预售账款料冲高回落，营业收入或增长25%。2010年上半年，地产行业预收账款2530亿元，为营业收入的1.7倍，同比增长69%，呈高速增长状态；预计行业调控对预收账款增速减缓的影响将更多的在下半年体现。从历史数据看，上半年结算收入占全年的比重一般在35-40%之间，我们预计2010年全年的营业收入约3840亿，增速可能在25%左右。 行业面临资金紧张，但短期风险较小。2010年上半年，行业资产负债率和净债务率较09年末有所提高，与08年同期持平；但流动和速动比率远好于08年同期。行业整体财务杠杆上升，但短期偿债能力增强，说明经过08年的洗礼，房企已经学会了通过调节负债结构应对行业低谷，增强财务稳健性。此外，从现金流角度看，行业经营性现金流出大增，表明上半年在房地产投资方面依然十分积极；而筹资活动现金流入的增长，表明房企资金紧张状况凸显。 投资建议：我们预计随着金九银十的到来，楼市销量的反弹速度将维持甚至超过8月份的水平；而房价在楼市销量回暖、供应充足而政策未有实质放松的情况下，整体保持稳定或小幅攀升的概率会比较大。9月楼市的表现，将进一步改善投资者对行业明年整体业绩的预期，有利于地产股短期投资。但政策面的变化，仍将受制于楼市和宏观经济环境的演变，具有较大的不确定性，也是影响楼市和地产股中期表现的核心因素。 风险提示：行业投资风险主要来自于：第一，更加严厉的调控政策出台；第二，楼市销量二次探底。