房地产：预计全年房地产投资增速35%
房地产：预计全年房地产投资增速35% 更新时间：2010-9-15 6:08:18 评论： 房地产投资、新开工维持高增长充分反应开发商再库存热情。 1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，与1-7月相比，同比增速回落0.5个百分点；全国商品房新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%，与1-7月相比，同比增速回落1.6个百分点。我们认为，房地产投资、新开工累计同比增速本月小幅回落，主要是受去年同期基数逐月抬高的影响，并非房地产商开发进度放缓所致。从环比上看，单月房地产投资、新开工水平较上月分别实现了9%和8.5%的环比增长。 我们认为目前房地产投资、新开工同比仍维持高增长主要有以下两点原因：根据国信房地产小组跟踪数据显示，目前各重点城市可售量水平仍在历史低位徘徊，市场整体上仍是供应偏紧的状况；调控百日，市场逐渐表现出适应调控的迹象，销量回暖，部分城市价格小幅反弹，这使得开发商对未来的预期保持谨慎乐观，这一点从各房地产上市公司中报均未对下半年新开工计划进行调整的现象也可以看出。 因此我们认为，房地产投资、新开工累计同比增速维持高增长在未来几个月仍可持续，但受同比基数抬高影响，增速会有所放缓。根据目前已得数据以及国信房地产小组预测模型，我们调高全年房地产投资完成额预测值至4.9万亿元，预计同比增长35.2%，上调全年房地产新开工面积预测值至15.36亿平方米，预计同比增长33.14%。 销量环比回升，新房价格相对稳定，二手房价有所反弹。 1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，8月单月销售面积0.69亿平方米，环比增长5.9%。 8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。 由上表我们可以看出，调控效果在不同类型城市中表现不一，前期均价涨幅较大的一线城市，8月均价继续保持小幅回落的态势，但二手房价格回落幅度明显收窄。相比之下，8月销量的回暖使得前期价格回落的二线城市均价出现反弹。从整体上看，8月份新房价格表现相对平稳，二手房均价涨幅略大于新房。 因此，我们认为，虽然政策调控效果已经初步显现，但平稳房价之路仍然艰巨而漫长，现有政策仍将继续执行，预计年内难以放松。同时，鉴于目前地产调控政策已在方方面面累计出台很多，而且由于体制、制度和利益分配的原因，预计调控政策难再出现超预期的加码。 行业资金面趋紧，将迫使房企下阶段“销售为先”。 1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，同比增速较上月下降4.4个百分点；其中，与其他类型资金来源相比，定金及预收款累计同比增速下滑幅度最大，降幅达到8.2个百分点。 全行业资金面趋紧，自筹资金占比提升，1-8月企业自筹资金16628亿元，增长50.7%，累计同比增速较前期减少0.1个百分点，占全部资金来源的37.5%，高于07-09年35.7%的历史平均水平。 因此我们预计，为了加速资金的回笼，加大推盘促进销售将是下阶段各房企的工作重点，市场上出现捂盘涨价现象的概率不大；同时，若促销得当使得销售率能维持前期水平不变，那么9、10月份销量环比大增是大概率事件。 超跌孕育反弹，建议布局短期基本面有可能超预期的个股。 综上所述，虽然政策调控效果已经初步显现，但平稳房价之路依然艰巨而漫长，在房价出现实质性松动之前，现有政策仍将继续执行，同时，近期由于部分城市销量回暖而导致的价格反弹也将对投资者心理预期带来一定的负面影响，因此板块全面的转机仍需等待。但7、8月份楼市的良好表现改善了5月份的最悲观预期，估值底有向上抬升的要求，同时8月份以来，地产板块调整明显，板块已比前期高位下跌8%，部分个股已下跌20%，我们认为：若继续深调不排除出现反弹的机会。继续推荐估值低廉、成长快的华业地产，同时看好前期涨幅微小、机构前期减持多且配臵低、基本面短期内有超预期可能的云南城投、金地集团、苏宁环球。