房屋政策收紧 通过压测并非易事
房屋政策收紧 通过压测并非易事
摘要
自政府对楼市的监管措施不断收紧，并於2016年将住宅物业交易的印花税率劃一调高至15%，首次置业的香港永久居民(简称首置客)可获得豁免，联名置业的情况大大减少，以保留首置客身份将来只需缴付较低的税率。自政府对楼市的监管措施不断收紧，并於2016年将住宅物业交易的印花税率劃一调高至15%，首次置业的香港永久居民(简称首置客)可获得豁免，联名置业的情况大大减少，以保留首置客身份将来只需缴付较低的税率。
不过，碍於现时房屋政策的收紧，要通过压力测试(简称压测)并非易事，因此近年亦有不少业主以加担保人的方式通过压测。所谓的压测，简单来说是要求在现时之按息水平下，申请人的按揭每月供款额不可以超过其每月收入的一半，而且如果按息上升3%，按揭供款亦不可以超过借款人每月收入之60%水平。简单举例，假设借贷额500万元，以按揭利率2.375厘及供款三十年计算，每月入息要求最少要达到4.6664万元。
有效通过压力测试
另一类潜在以加担保人方式置业的人士，便是年纪较大的置业者，由於银行一般会採用“75减”或“80减”的方式计算最高贷款年期，即假设借款人已年届60岁，使用“80减”的银行只会批出最多二十年的按揭。但若加添一位较年轻担保人，银行便可视此担保人为主收入人士，有可能借尽三十年。
须留意的是，此年轻人的每月入息亦最少要高於每月供款，才会得到部分银行的接纳。试举例，假设一个60岁借款人月入5万元，打算借贷500万元，以按揭利率2.375厘及供款三十年计算，每月入息要求最少要达到4.6664万元，即符合压测要求。但由於他最多只能承造二十年的按揭计劃，每月入息要求则增至5.6737万元，变成未能通过压测。在此情况下，若他添加儿子成为担保人，而25岁的儿子月入2万元，由於每月供款额为1.9432万元，入息高於供款，银行可为此申请批出三十年的按揭年期。
顺带一提，银行对担保人的要求不高，一般可接纳亲人(毋须直系亲属)，甚至未婚夫妇、同居人士成为担保人。不过，担保人亦要承受一定程度的风险：首先，在法律下，担保人所承担的责任与借款人相同，当借款人未能供款时，担保人便须履行还款的责任;其次，一旦成为担保人，担保人难以单方面剔除此身份，需要由借款人向银行提交新的入息证明以通过压测后才可剔除;再次，由於已有担保在身，若担保人打算置业时申请按揭，除了须通过较高标準的供款与入息比率及压力测试，按揭成数须下降一成，更不能申请按揭保险。因此，为他人物业按揭作担保前务必三思。