房贷增速回落谨防楼市调整风险暴露
房贷增速回落谨防楼市调整风险暴露 更新时间：2010-12-11 6:52:39 楼市调控的最终目的是为了让房价回落到合理区间，与大部分需求者的购买力相契合。
今年前所未有的调控力度使得房价乃至整个房地产业格局深幅调整不可避免，在风险逐渐显现之际，银行机构应未雨绸缪，及时做好信贷资产保全准备。
记者李文龙12月10日，国家统计局公布的1月至11月房地产开发企业资金来源情况显示，国内贷款的增长速度持续回落，已由1月至10月份的26.3%回落至25.0%，在其他资金来源中，个人按揭贷款增速也由1月至10月份的15.2%下降到13.2%。
作为房企的主要资金来源之一，房贷增长速度的回落意味着什么？自从今年4月份开始深度调控以来，尽管房价没有明显下降，但是房地产市场在行业结构、地域布局、供应方式上出现了明显的变化调整，尤其是政府发出了央企退房令，房企面临重新洗牌，那么楼市调整将给银行信贷带来哪些风险？
社科院8日发布的《住房绿皮书》提醒，应当警惕经济房地产化的风险。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。而当前楼市调控旨在去泡沫化，这一过程中，不仅房价下跌会造成抵押物价值贬值，而且房地产业是典型的资金密集型行业，一旦失去泡沫化支撑，房地产企业的盈利空间将大为压缩，尤其是负债率高、实力较弱的开发商生存空间受到压缩甚至被挤出市场，造成行业重新洗牌重组。
统计显示，2009年我国房地产业的平均毛利润率仍有55.72%。但当前楼市调控使得信贷持续收紧、资本市场融资受限，房地产企业融资成本节节上升，盈利前景很可能会从过去的集体狂欢出现分化。而且本身房地产行业内良莠不齐，既有资金雄厚拥有多元融资渠道的大型房企，也有实力较弱，但在房价飙升、房地产投资高速增长的时期仍能“分一杯羹”的小型开发商。如果市场调整将这部分经营较差的开发商淘汰出局，银行势必要防止信贷风险跟楼市风险捆绑在一起。
根据清科研究中心发布的数据，今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，这一数字是2009年全年的2.5倍，仅今年上半年，行业龙头万科就在全国范围内完成了17起收购，而仍未放松的调控态势将继续加剧这种行业洗牌整合。
楼市调控的最终目的是为了让房价回落到合理区间，与大部分需求者的购买力相契合。显而易见，在一线城市房价已经严重偏离正常价值轨道的情况下，能促使开发商降价的措施只有限制其资金来源，通过成交量来进行倒逼。当前尽管正值楼市淡季，成交量低迷，但是开发商仍未主动降价求售，没有通过促销回笼资金，年底贷款集中到期仍然依赖于外部融资，势必造成房企负债率整体上升，信贷风险水涨船高。
中粮地产的一名人士表示，银根的收紧使得部分开发商以往集中还款时，从其他银行贷款置换的方式难以操作，一些小型开发商更多地尝试境外融资和信托融资，甚至准备从担保公司、投资公司尝试民间融资。但这些方式高昂的融资成本使得开发商的负担更重。
据了解，房地产开发贷款期限一般为2年至3年，尽管今年不少房企借楼市在一季度和三季度时的火爆取得了不错的销售业绩，11月当月全国商品房又实现销售面积10113万平方米，绝对量比10月份增长9.0%。但在房价仍未调整到位、调控政策日趋严厉的背景下，很难再维持这样的销售量。银行尤其需要警惕未来一两年内潜在风险的积聚。同时楼市调整、房企洗牌会对土地市场产生影响，银行也需密切关注土地储备贷款以及由土地作抵押的地方融资平台贷款的风险。
而个贷风险积聚的时间更长，不仅加息造成购房者还款压力加大，我国房价也已经走过了一轮暴涨周期，尽管需求依然旺盛，但是缺乏相匹配的收入和购买力的支撑，未来房价的下跌将造成抵押房产价值的缩水，暴露出过去由住房升值所掩盖的个贷潜在风险。
尽管我国已不再强调房地产为国民经济的支柱产业，但在国际金融危机后经济回升过程中，房地产业确实充当了领头羊的角色，带动了钢材、建筑等上下游50多个行业，吸引了大量社会资源，大量银行信贷也投入其中。房地产业的整体风险有向整个经济基本面和金融系统传递的可能性。因此在楼市深幅调整的必然趋势下，政府必须把握好调控节奏，防止发生系统性风险。
而且，碧桂园、万科等大型房企早已意识到一线城市房价过快上涨积累起来的调整风险，开始转战商业地产，逐步向二三线城市布局，这意味着我国房地产业的发展模式也将面临长期性的调整，而通胀压力和物价上涨因素又延缓了房价下调，意味着楼市调整的周期将拉长。
近日监管部门频繁的风险提示表明对于房地产市场调整风险的高度重视。日前银监会颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各银监局进一步加强对辖内信托公司房地产信托业务的合规性监管和风险监控。今年9月，银监会已向银行业金融机构下发主业含房地产的中央企业名单，要求银行业金融机构加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，继续加强风险管控工作。今年前所未有的调控力度使得房价乃至整个房地产业格局深幅调整不可避免，在风险逐渐显现之际，银行机构应未雨绸缪，及时做好信贷资产保全准备。