银行业布局2010地产 信贷紧缩成定局

银行业布局2010地产 信贷紧缩成定局 更新时间：2010-1-18 9:04:14 　　“宽货币，紧信贷”已成定局。　　1月7日，央行上调3月期央票利率；10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》严格二套房贷以及房企信贷；1月12日，央行近13个月以来首次上调存款准备金率；13日，银监会发布《商业银行资本充足率监督检查指引》。　　层层密布的调控政策使信贷紧缩与房地产调控趋严的基调迅速曝光，在此之下，开发贷、二套房贷甚至延伸至首套房贷的地产信贷收缩也正在业内达成共识。　　中国银监会副主席王兆星在13日国务院新闻办公室的新闻发布会上表示，房地产贷款已占银行贷款增量和整个贷款余额的20%左右，需要通过措施有效地控制房地产开发过程中的信贷风险，也要有效地控制投机和投资性按揭贷款的风险。　　相呼应的是，中行总行公司部相关人士向记者表示，尽管2010年度的信贷规划要在一月底“一行三会”年度会议结束后方才制定，但“银行已经严格二套房信贷，开发贷也更加审慎，对融资企业加大了项目资本金、四证等指标的考核力度”。　　与此同时，农行、招行、深发展等银行从业人士也表示符合监管方向的、更加严格防范系统与行业风险的信贷细则正在准备之中，而国内房地产信贷的龙头建行更是已向各分行下达了收紧地产信贷的通知。　　政策转向？　　引导并加速这一变化的是国家调控政策的明确。尽管前不久召开的中央经济工作会议仍将货币政策定调为“适度宽松”，但监管层后续的一系列动作，却已经将这一基调暗转。　　如果说7日央行3月期央票利率上升4个基点以及“国十一条”平抑房价尚在预期之中，12日央行同时调高1年期央票利率8个基点和上调存款准备金率0.5个百分点，则大大超出了市场的预期。　　交通银行首席经济学家连平认为，这是央行对管理通胀预期以及银行上半年普遍的放贷冲动所传递出的监管信号与决心。更有业内人士认为之所以如此迅速出台“紧信贷”政策，与今年1月第一周贷款规模达到6000亿元的传言不无关系。　　这种逻辑中实际隐含了两种隐忧，一是不均匀放贷所导致的信贷集中井喷进一步推升通胀，二是高达20%的地产新增信贷占比，造成的房地产信贷规模畸高。无论哪一种隐忧，其背后都将是银行所担负的巨大系统风险。　　在中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇看来，从去年12月连续5次的地产行业调控可以看出，监管层正在试图改变部分地区过快上涨的房价。　　在“国十一条”中，“密切关注房地产市场风险，打击囤地、降低融资杠杆率，加大信贷审核”等都被再次重申。　　此外，在银监会2010年年度工作会议召开前夕，1月13日，银监会出台了《商业银行资本充足率监督检查指引》，敦促各商业银行密切关注自身资本充足率。与此同时，郭田勇透露，提高资本充足率至11%或13%的意向，也正在监管层的考虑之中。　　针对银监会这一行为，天相投顾地产研究组分析师表示，“这不排除通过密集布局达到敲山震虎的威慑目的，针对上半年银行的普遍放贷冲动，监管政策会更紧。”　　这一观点也得到了不少银行从业人员的支持，中行、深发展等银行从业人员都表示今年的监管将更为严格和量化。郭田勇更是认为：“1月份将是政策高发期，除了由去年底的监管政策要落实，剩下的两会也将对信贷政策以及地产行业调控进行更加具体的要求。”　　个贷收紧　　尽管二套房首付比例提高至50%的传闻被证实是空穴来风，但作为此一轮调控中抑制投机、投资性购房的有效工具，二套房贷的收紧已成为事实。　　首先，“国十一条”明确表示，二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。　　业内人士表示，这对短线炒家的抑制作用已毋庸置疑。　　“相比之前的1.1倍利率，此次按照风险定价的权力下放并不是放松，也不会是二套房贷政策的最终版本。”深发展北京分行相关负责人进一步表示，在调控含义后，各家银行实际上都在观望，除了观望监管层进一步的政策指导，也在观望同业对政策的反应。“如何定义二套房、到底执行怎样的利率，很有可能监管部门再出相关严格细则，而在此之前，各银行都会更加谨慎。”　　其次，实际操作中，各家商业银行的审批资格和审批流程将更加严格。建行相关人士表示，目前只有优质的信贷客户才能享受到二套房首付4成、利率1.1倍的优惠，“我们在去年严格执行后，就再也没有松开，今年预计将会更加严格。”　　农行则表示：“除以家庭为单位审批之外，对信贷资格以及改善性需求的界定也将进行更加严格的辨识。”　　北京一家中介机构甚至透露，个别地区的分支机构在办理二套房贷时，已经出现滞压现象，原因应该是“在细则出来前，部分银行暂时停止了二套房的审批”。　　对此，民生银行、兴业银行等银行表示，目前的二套房信贷政策仍在按照4成首付、1.1倍利率执行。　　各家商业银行主动收紧二套房贷政策的同时，旨在保护促进的首套房信贷业务却遭遇了“被收紧”形势――现在楼市已经进入了有价无市的阶段。尽管不在国家宏观调控的范畴，但是高频率的房地产调控政策，已经使得自住型、改善型需求者开始驻足观望。　　“我们现在最关注的是楼市成交量，12月份成交量已经下跌，如果1月份再持续下跌，这将直接影响到首套房贷业务的规模。”招商银行资产管理中心人士表示，尽管新年第一周信贷规模继续猛增，但有很多贷款都是从去年年底顺延过来的，新增客户并不是很多。　　针对目前持续地产宏观调控的判断，招行人士认为，2010年，尤其是上半年，房地产的销售市场并不容乐观。　　“这种观望情绪很难短期消除，按照以往经验，地产调控一般都会有3~6个月的观测期，除非楼市有了一个比较缓和情绪的好转，否则，一旦楼价继续迅速上涨，由于担心更多政策出台，市场的观望情绪将会更浓。”上述天相投顾分析人士指出。　　审慎开发贷　　与此同时，业内人士认为，在“国十一条”严控开发商囤地、力图降低企业杠杆率的监管框架下，银行的开发贷也会更加严格。　　“与经济恢复速度相比，去年的楼市涨得太快，这是有问题的。”农行总行相关负责人表示，在整个过程中，银行也负有一定的责任。　　中行人士则认为，在2009年地产信贷超过40%的高增长中，银行至少存在两方面问题，一是给了房地产企业较大的融资杠杆，二是银行傍大款，对地产企业锦上添花也一定程度上助长了地王行为。　　上述中行人士表示，尽管2010年总体的信贷增量仍会保持在一个较为宽松的额度，但地产信贷将不会再出现较大的增长。“一方面随着土地出让金的首付成数增加，地产企业的融资杠杆能力在下降，另一方面我们也会更加注重信贷质量，对融资企业加大审核力度，其中包括项目资本金、四证等考核指标。”上述中行人士表示。　　而此前传出已经内部草拟新年产业营销指引，开发贷从严的招行、平安银行，尽管事后对此有所否认，但对于开发贷未来审慎的态度也近乎默认。平安银行总行办公室人士表示现在制订新年信贷计划为时尚早；招行资产管理中心人士则进一步透露“对于开发贷，出于维护市场分额仍会保持一定规模，但不会大增”。　　在这一点上，即使是2008、2009年在地产金融上比较活跃的民生银行，在表述今年的开发贷前景时，也使用了“不求规模，追求稳健”的字眼。而接受记者询问的农行、深发展也都持相似观点。　　与此同时，在调结构的政策下，2009年银行信贷地产、“铁公基”位居前列的局面也正在被打破。各商业银行正在寻找地产信贷的替代品。　　此前，农行战略管理部发布一份研究报告认为，2010年的固定资产投资增速将出现明显的回落。综合判断，预计固定资产投资名义增速将保持在25%左右。　　而根据国家“有保有压”的调控政策，各商业银行也纷纷表态，未来将进一步加强服务业、绿色产业等支持力度，退出钢铁、水泥、玻璃等产能过剩行业。　　中行人士表示，“今年银行将加大中小企业贷款力度，一旦政策解决了农村户口、土地流转等问题，我们也会向城镇化方向倾斜。”

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