调控再升级 两部委酝酿别墅限外 房地产信托传收紧
调控再升级 两部委酝酿别墅限外 房地产信托传收紧 更新时间：2011-4-23 11:53:59 此信息共有2页 [第1页] [第2页] 导读： 银监会：压力测试不代表对房地产走势判断 地方融资平台暗道筹钱:以保障房名义套贷 房地产信托传收紧信号 开发商自有资金比或提高 调控再升级 两部委酝酿别墅限外严防热钱 降价苗头浮现 楼市调控驶入关键期 易宪容：能控制房价的只有信贷和地产税 潘石屹：增土地减贷币 双管齐下才能控房价
银监会：压力测试不代表对房地产走势判断 对近日关于银监会要求商业银行开展新一轮房地产压力测试的报道，银监会相关负责人22日表示，房地产压力测试是银行业金融机构风险管理中的一项常规工作。压力测试情景假设是对未来某种极端情况的假定，不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表宏观调控政策可能出现的变动。 银监会相关负责人表示，压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，用以测算银行在假定的极端情况下可能发生的损失，分析损失对银行信贷资产质量、盈利能力和资本金的负面影响。银行可根据压力测试结果确定潜在风险点，针对性地制定相应政策和预案。 与此前相比，本轮压力测试情景假设更为细致，区分了高风险地区和一般地区，分别设置程度不同的压力情景；测试风险因素更加全面，考虑多种极端情景；测试内容更加广泛，更加关注压力测试过程的科学严谨。 银监会19日召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康要求进一步强化房地产开发贷款风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。
地方融资平台暗道筹钱:以保障房名义套贷 收紧地方融资平台贷款的监管措施风声鹤唳，但这也无法阻挡融资平台和银行们逐利的步伐。 近日，银监会再次就收紧平台贷下发通知，但经过数月的摸索，商业银行尤其是有放贷冲动的分行层面已经和地方融资平台公司精诚合作，探索出了一系列的暗道，如借力影子银行、以保障房建设之名和质押远期信用证等，为地方融资平台获得资金支持。 银监会：降旧控新 银监会近日发布《关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知》，要求各家银行加强地方融资平台贷款管理、推进存量平台贷款整改、强化其规制约束、统一现场检查、严格监测整改为一般公司类贷款的风险、加大问责处罚力度等。有关名单及风险情况要按季度报给银监局。某大行相关业务部门人士表示。各家银行被要求设立名单制管理系统，系统至少包括融资平台基本情况、授信、贷款期限结构、投向、风险定性和还款来源。 与此同时，地方融资平台的审批权限也收归总行，分支行则仅仅负责前台营销和贷后管理。银监会还同时要求各行推进存量平台贷款的资产保全和风险化解工作。 一家银行沿海地区的分行人士表示：要求我们到期的平台贷，一律不得展期和借新还旧。 银监会还要求加强地方融资平台的拨备约束和资本约束。各银行被要求地方融资平台贷款的拨备覆盖率和贷款拨备率均不得低于贷款拨备的平均水平，没有补足的要尽快补足，其间应对资本进行相应扣减。与此同时，针对全覆盖、基本覆盖、半覆盖和无覆盖平台贷款，自2011年一季度起要做到分别按照100%、140%、250%和300%计算贷款风险权重。 借力影子银行 上有政策、下有对策。就在银监会严格控制地方融资平台贷款之时，一些优质地方融资平台依然受到银行青睐，很多银行尤其是有贷款冲动的分行层面已经在想各种方法来规避监管。 建设银行网上公开信息显示，3月31日该行发行的共4款利得盈信托贷款型理财产品中，共有三款产品募集资金最终转道信托公司，以信托贷款名义投向地方融资平台，其中14、15期产品均投向贵州高速公路开发总公司，合计规模为5亿元。此外，国元信托发起、工商银行代销的皖江城市带系列产品之铜陵市新城区建设投资有限责任公司特定资产受益权投资信托产品。 大杨创世2010年年报显示，其在2010年就购买5000万华信单独资金信托理财产品。根据华信信托公布的产品概况，该信托资金以股权投资、权益投资、贷款、其他债权等单一或组合方式运用于辽宁省区域内符合受托人资金运用条件的基础设施建设项目或物流、旅游、服务等各行业中具有较好成长性、收益稳定的企业或项目。 除此之外，地方融资平台的融资暗道还有委托贷款的方式。丰台区就曾获得20亿委托贷款，用于满足区政府投资项目资金需求，推进北京城南建设。对此，丰台区财政局相关人士还表示委托贷款是丰台区破解融资难题的一项重要措施。 其实，现在流动性挺充裕的，地方融资平台常常去找当地的大企业要求他们贷款给平台，中间银行就是充当了委托贷款行的角色。这里面，不乏有地方政府行政命令和地方国企之间的博弈在。某大行江苏分行相关业务部门人士表示。 一位接近监管层人士表示：这属于央企的自有资金还是向银行贷款的资金，就不得而知了。银行在其中有多大作用不得而知。 暗道套贷 根据银监会的相关规定，平台类客户的新增贷款，必须符合《中华人民共和国公路法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》，这其中包含有偿还能力的公租房、廉租房、棚户区改造，属国务院核准或审批的重大项目以及国家另有规定等条件。 保障房融资平台成了唯一申贷通道的情况下，地方政府各显神通，以保障房名义试图套取贷款。 另外还有一种新的方法。一家大行某沿海分行知情人士告诉本报，目前该行正在考虑用远期信用证质押来帮助地方融资平台套取贷款。 远期信用证是指开证行或付款行收到信用证的单据时，在规定期限内履行付款义务的信用证，是银行依照进口商的要求和指示，对出口商发出的、授权出口商签发以银行或进口商为付款人的远期汇票，保证在交来符合信用证条款规定的汇票和单据时，必定承兑，等到汇票到期时履行付款义务的保证文件。 如果是开外币的信用证的话，还需要将地方融资平台注册到国外，不过外汇贷款利率低，对企业来说融资成本低；但如果是人民币信用征则更好操作得多。一位银行国际业务部门人士表示。 上述人士同时表示：这单业务不是一个部门能做成的，要联合公司部、国际结算部、贸易融资部等等部门合作才可以。但监管风险也比较大。
房地产信托传收紧信号 开发商自有资金比或提高 ⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇 在房产商融资途径日益收窄的情况下，原本被假以重望的房地产信托近日再传收紧信号。 有市场消息称，银监会可能于5月1日前出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延。对此，多家信托公司表示尚未有明确的政策说法传达下来。但同样考虑到房地产业的金融风险，部分信托公司已经自发提高了房地产信托门槛，比如在股权融资模式下，开发商自有资金比例已经由50%提高到60%。 信托业自发调高房地产信托门槛 我们的判断是，即便银监会出台新规，也不可能全面叫停房地产信托，但出台更严格的限制性政策是有可能的。比如贷款模式中，开发商的自有资金比例由30%提高至40%等。新华信托某高层表示，信托业目前已自发调高房地产信托准入门槛。 据该人士介绍，目前房地产信托发行方式大体分两类，一是贷款方式，对此银监会有明确的针对开发商的4.3.2要求，即四证齐全、30%自有资金和二级开发资质。但记者了解到，很多符合4.3.2要求的企业往往选择银行贷款，因为银行贷款成本较信托稍低。对于银监会再出手收紧房地产信托的传闻，我们认为可能性很大。除进一步规范流程，杜绝擦边球之外，也不排除直接提高贷款融资的开发商自有资金门槛。上述新华信托人士表示。 除贷款方式外，更多房企选择的股权融资方式，即开发商以股权做抵押来融资，信托公司或第三方企业先收购房企股权，规定时间内，房企再将股权以一定价格赎回。之前，信托公司针对利用这一模式融资的房企给出的门槛一般是自有资金50%。不过，受目前楼市风险的影响，信托公司普遍将开发商的自有资金比例提高到60%。 也就是说，一个开发商要想融资2亿元，起码他要有3亿的自有资金。但开发商如果有3个亿，一般都可以把项目滚动起来了。现在普遍的情况是，开发商要融资3个亿，但手里只有1个亿甚至几千万，他们觉得有了3个亿盘子就活了，卖出去就能还钱了。但其实市场风险还是很大的。一位信托业内部人士称。 信托业自发调高房地产信托准入门槛的主要原因是对房地产销售风险的担忧。我们最担心的是限购政策。当市场不再允许购买了，那再好的产品也会有销售受阻，回款困难的问题。偿债风险就会非常明显。上述人士称。 而SOHO中国潘石屹也认同这一说法。即便多数二三线城市3月房价仍在上涨，但从成交量上看，北京、上海等一线城市的住宅成交量未有实质性回暖。北京的成交量只有高峰时的四成左右。这一趋势如果再延续1至2个月，部分房企一定会面临资金链紧张的问题。潘石屹坚定地认为。 开发商或转向PE融资 当房地产信托因风险规避而进一步收紧房地产业务，更多企业将可能转而寻求PE的支持。国内知名信托中介机构诺亚财富某分析师介绍，目前房企除了银行贷款和民间借贷外，最常用的融资方式是信托或PE，一旦信托业务受阻，会有更多企业转而寻求PE。而相比信托业，目前地产公司从PE渠道融资还没有明确的监管细则。 有数据显示，2010年我国有近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以私募股权投资基金方式为主。戴德梁行分析，房地产基金在房地产融资市场将占据日益重要的市场份额。而清科研究中心的数据显示，在2011年一季度完成募集的25只私募股权投资基金中，房地产基金占5只，募集资金9.59亿美元。
调控再升级 两部委酝酿别墅限外严防热钱 晏耀斌 这几天外商咨询数量增加了不少。北京一大型中介机构负责人4月19日告诉《中国经营报》记者。 外商咨询的主要内容是：本月初国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录》进行了修订，在禁止外商投资的项目中，新增了别墅的建设、经营一项，而该项在2007年版的指导目录中，仅被列入被限制的项目中。 目前，该《目录》正处在公开征求意见当中。在相关人士看来，这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域，对外资限制将步步紧逼。 严防热钱 在限购等一系列楼市政策下，外资对别墅这一价值洼地青睐有加。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，别墅虽然成本较高，但抗跌性与升值潜力也强，在严厉的楼市调控下，将成为更保险的投资选择。 这个道理在金融危机中得以验证。从2008年金融危机开始，国内整体楼市遭受了价量双跌的重创，别墅的销量也随之大幅减少，但价格仍然保持坚挺。2009年以来，全国各主要城市的别墅市场保持了良好增势，一线城市北京、上海、深圳三地别墅市场需求旺盛，在楼市整体回暖的带动下，2008年压抑的需求逐渐释放，别墅成交活跃，成交面积和成交套数增幅较大。 根据搜房网统计，今年2月，北京别墅市场新增供应109套，相比2010年同期新增预售206套，供应量下降近一半。在搜房网监测的100个别墅项目中，零成交的达到了63个，低迷的交易量让别墅的成交价格也出现了下滑，今年2月北京别墅成交价格相比1月下跌了922元/平方米。 别墅领域的价值洼地引发了外资的追逐。一季度在人民币升值预期等因素的作用下热钱流入加速，外汇储备季度增量达历史次高。中国农业银行战略管理部资深分析师付兵涛告诉记者。 国家外汇管理局统计显示，一季度外汇储备增加1973亿美元，季度增量仅次于2010年四季度的1990亿美元，为历史次高；相应的，一季度外汇占款增加1.12万亿元，仅次于2010年四季度的1.25万亿元。 仅仅今年前2个月，我国房地产实际使用外资41.5亿美元，同比增长50.5%。禁止的目的在于分流热钱，防止别墅价格拉高房价，影响楼市调控。住建部政策研究中心副主任王钰林认为。 内外统一 内外资政策差异，为外资进入别墅领域提供了通道。 外资青睐国内住宅市场，尤其是别墅，制定政策的目的就是阻止外资将别墅当做避风港。仲联量行北京董事覃晓梅认为。 别墅的稀缺与政策限制有极大关系。早在2003年2月8日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，其中第四条规定今后5年内，停止别墅类用地供应。之后，相关部门再也没有对别墅供地解过禁，但别墅的开发也从未停止过。 全经联研究院副院长陈宝存分析说，别墅不断出现的原因有两个：一是开发企业利用之前存量用地进行开发；二是监管部门没有严格落实政策，开发企业通过各种借口，比如旅游地产、变通容积率等，来建设和投资了大量别墅。 但存量别墅依然无法满足高端人士的需求。据业内人士统计，截止到2010年，别墅楼盘数量约占住宅市场的15%，开发面积则超过30%。由于这两年供地数量和中小户型商品比例的增加，别墅在住宅市场中的比例有了大幅减少。北京大学房地产研究所所长陈国强分析说。 别墅供应的减少，恰恰被外资视为机会，之前的限外令同时给外资提供了方便。2006年7月，建设部、商务部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。《意见》规定：购买非自用房地产，必须设立外商投资企业。 此后，外资往往通过在内地或者香港成立公司，以名义上的建设、经营别墅来实现购买别墅的目的。也就是说，当时限外令为外资建设、经营别墅留下了通道，规避了现在的限购令。陈宝存认为。 在覃晓梅看来，禁止外资建设和经营别墅这一举措，恰恰统一了内资和外资行为。由于别墅主要集中在国内开发企业手中，在楼市调控下，外资借内资企业资金不足，进行大规模别墅收购或者土地收购，势必影响楼市的走向。 据了解，国家统计局公布的指数，是一个住宅的全口径统计指数，既包括普通商品住宅，也包括别墅等高端住宅。 陈国强认为，外资进入中国房地产业，尤其青睐非普通住宅类产品。通过收购一些历史用地来投资开发别墅，一旦规模成型，别墅这种高档产品的价格也会拉升楼市的均价。
降价苗头浮现 楼市调控驶入关键期 记者李文龙与往年的小阳春相比，今年传统旺季里的楼市成交量只能用冷清来形容。20日，北京市统计局发布的数据显示，一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米，同比下降27.3%。 随着成交量走低，开发商各种促销手段再度悉数登场。北京许多新开楼盘打出付全款打8折、限时抢购特价房等促销标语，不少房地产网站挂出了特价二手房源的排名，上海的许多楼盘也打出购房送房产税的旗号来吸引眼球。据记者了解，位于北京大兴区的东亚马赛公馆目前发售了100张限量优惠卡，位于通州区的月亮河・御泉公馆推出每平米直降3000元的10套特价房。 尽管促销风潮中隐现着房价回调的苗头，但许多业内人士指出，目前一线城市大部分打折项目只是常规折扣，是开发商在传统旺季里一直使用的销售策略，房价下降仅仅是结构性降价，仍未出现实质性下降。 随着供需双方的博弈再度陷入僵持，房价又一次站在了十字路口。那么，促使房价回调的最后一根稻草在哪里，楼市调控怎样突破由量降到价降的关键期？ 业界人士分析，销售收入大幅缩水使开发商以价换量的可能性大为增加。外部融资环境不佳使得开发商更加依赖销售回款，后期将会加快推盘步伐增加供应量，以加速回笼资金。东吴证券分析师邓咸锋认为，目前多家房价公布了一季度业绩预告，与此前靓丽的年报形成对比，一季度业绩预告里预亏预减的占多，而预增者明显减少，折射出房地产企业对后市的预期。 另外，开发商的资金压力从土地市场的快速降温中可见一斑。中国指数研究院监测数据显示，今年一季度，全国120座城市住宅类用地成交土地面积环比减少36%，同比减少18%，住宅用地平均楼面地价环比下跌11%，同比下跌8%。土地市场的冷清在一定程度上反映出开发商经营现金流缩水严重。 今年1月份新国八条出台后，推迟开盘一度成为部分开发商抵抗调控的手段，但这也导致了许多房企存货大量积压。由于成交量一直不景气且现金流压力凸显，不少开发商不得不加快推盘，降价求量、打折促销现象明显增多。亚豪机构统计显示，4月份北京有34个项目计划开盘，环比3月份的18个项目，供应量增长88%。 光大证券的一份研究报告认为，二季度住房的大量供应将会使打折促销成为更为普遍的现象，这也将导致更为浓厚的观望情绪，而且二季度各地经过调整的房价目标也将加重这一情绪，后市成交不容乐观。如果资金密集型的楼市失去成交量这一最终资金来源的支撑，包含在高位房价里的泡沫部分就会被不断挤出。国家统计局数据显示，3月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个。 从市场供需来看，限购限贷以及加息等措施明显遏制住了投资性需求，供求关系和市场预期逐步逆转。近一个月内记者接到的二手房中介电话明显增多，现在二手房挂牌数明显增加，购房者有了更多的议价空间，开始变得挑剔了。北京方庄地区我爱我家的一名中介人员说：如果户型不好，价格不合适，许多客户就会暂缓购房，继续观望。 正是由于投资性需求被强力压制，部分刚性需求被保障性住房和租客分流，造成了成交量持续低迷，几乎进入冰冻期，而且楼市整体优惠力度不大，打折促销还是个别现象，也加重了购房者的观望情绪。总体来看房价大幅反弹的基础已不复存在，上涨趋势已被明显抑制。 尽管公众对房价下跌的预期升温，成交量下滑造成部分房企资金链紧绷，但是新建项目仍未大规模跟风降价促销。中粮地产的一名人士表示，这是因为许多开发商对当前的降价时机充满担心，一旦大规模降价促销就会成为不可阻挡的趋势，尤其是公众的预期将会彻底转向，不仅购房者持币待购，开发商也选择了观望，这是造成供需双方重新僵持的重要原因。 距离去年4月份楼市新政出台已经一年。一系列政策的出台初步搭建起楼市调控的政策架构，在土地出让、住房开发建设销售、房地产贷款等环节的调控模式已经初具雏形。鉴于楼市博弈重新陷入胶着，为使购房者在博弈中话语权越来越多，促成房价回调由量变到质变，业内专家建议，调控仍需要加强执行力度，尤其是给地方政府加码。4月份，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省份落实房市调控政策措施情况开展专项督查，可能会促使此前公布房价控制目标的城市重新调整目标。
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