调控出其不意房地产市场调整成趋势
调控出其不意房地产市场调整成趋势 更新时间：2011-1-30 10:02:39 本周，暨国务院要求对第二套首付提高到60%后，上海市人民政府宣布从昨天起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆房产税推出了试点方案。且看华林证券首席策略研究员胡宇、海通证券首席策略研究员陈瑞明的思想交流、观点碰撞。 调控超预期调整成趋势 胡宇：尽管市场各方对新国八条的出台反响不一，房地产调整是必然趋势。随着上海、重庆本周正式征收房产税，预计政策调控的效果将逐步显现。 陈瑞明： 房产利空政策来袭，料市场短期继续下行，长期机会在于经济风险导致的政策放松。 胡宇：我认为房地产市场要调整的逻辑是：第一、货币政策回归常态带来的需求下滑。货币政策回归常态后，信贷政策收紧带来的流动性下降，房地产投机需求大幅下跌，导致房价高位缩量整理；其次是货币政策提高借贷成本，抑制投机需求；房贷收缩意味着资金链可能收紧，房地产行业出现分化。第二、各项政策累积效益逐步显现。新国八条的出台表明调控力度越来越严厉。第三、供给与需求失衡的重归均衡是时间问题。有一种流行的观点认为，房地产市场供不应求是房价上涨的主因。表面看，的确存在房市供不应求的现象，而人口红利带来的刚性需求亦是许多人看多房地产市场的主因。若房产税政策能够有效抑制投机需求，并致房价调整，或致投机库存房短期内抛售，大幅增加供给，则刚性需求在房价下跌预期时或有萎缩，届时，房价加速下跌且成交萎缩或出现。 陈瑞明：新政体现两个主要特征：1、严厉程度超预期；2、政策出台“出其不意”。但市场还是难以判断何谓“最终”的靴子落地。 房地产行业洗牌开始 胡宇：在政策与信贷紧缩的高压下，作为政策敏感度高且资金密集型的房地产行业出现大洗牌是大势所趋，众多中小型企业都将面临被清洗的局面。尤其是对没有资金和政策优势的企业而言，均可能出现被整合被兼并的结果。对于具备资源整合能力的房地产龙头企业应获得市场重视，在未来房地产市场出现见底之前，具备资源整合能力的企业将获得更多的外生性增长机会，这一点将在龙头型公司的股价上涨带来催化剂。投资者可以从战略布局角度开始选股，等待出现更佳的买入机会。 地产金融业 需较长时间实现产业转型 胡宇：由于对房地产的相关贷款已占到银行信贷余额的20%以上，房市调整仍将从信贷增速、资产质量、拨备提升等角度影响绝大多数银行的业绩增长。当然，监管机构对未来房价下跌30%甚至60%的下跌，已经做好了充足的风险应对措施。随着银行再融资的不断加强，各大银行资本充足率的提升也将为房价下跌提供资产安全缓冲垫。因此，短期银行业绩增速下滑是大概率事件。但长期，本轮房地产调整并不影响整个金融系统安全，本轮逆周期的调控政策将为房地产下跌带来的负面影响设置未雨绸缪的安全阀门。 但从地产股与银行股的走势来看，中期仍存在不确定性。整个以包括房地产行业在内的泛金融行业都处于经济结构调整的背景下，而产业结构的升级必将在较长时间内逐步实现，投资者需要有较大的耐心期待。 陈瑞明：据报道，央行本周再次动用定向逆回购操作，向市场最多注入3000亿元资金。我认为此举仅是应对近期市场资金紧张、节前需求增大的应急措施，完全不代表政策松动。据了解，定向逆回购操作中，商业银行的融资成本在7.3%-7.4%附近。高成本从央行融资后，银行同业之间仍然“惜拆”，资金紧张局面并未缓解。预计，在春节前市场资金仍将紧张。市场利率的高企会诱导资金从风险市场撤出转投确定性高收益高的产品，如回购、银行理财产品。这对股市仍将构成短期压力。预期市场利率回落最快也要在春节前后一两天，市场利率回落将是短线股市企稳的重要条件。 A股机会随“靴子”落定？ 陈瑞明：我判断，政策放松的契机可能出现在下半年，乐观预期下可能出现在2季度。但我们同时认为，市场可能先因为经济下滑风险而“砸个坑”，随后才是政策放松的上涨行情。 胡宇：综合供求、估值、政策与市场预期等各方面因素来看，今年A股市场出现反弹的机会仍在。但对市场反弹的高度不必有太多预期，最为关键的策略是，保持自下而上的投资逻辑，寻找结构性和系统性相结合的战术机会。一方面，流动性回归常态带来整体市场估值难有更大突破；另一方面，小盘股估值过高与供求失衡导致成长股难有进一步估值向上修复的空间。成长较为稳定、估值较为合理的结构性机会需关注。预计在全年实现反弹结果之后，系统性的估值水平仍将向下回落，对于高估值的所谓成长股票更要警惕，这一点在新兴产业主题投资上更加明显。 陈瑞明： 短线看，春节前银行间市场资金面紧张的局面不会根本性的改变，技术上跌破半年线会对市场造成一定压力，大盘可能仍然维持“下跌—反弹—下跌”的局面。