调控力度不减 明年二手房房价或继续下行
调控力度不减 明年二手房房价或继续下行
摘要
贝壳研究院发布《2018年全国房地产市场年度报告》指出，全国房地产市场仍处高位，不过，2018年是本轮调控的峰值期，调控的压力已达到顶峰，无论新房还是二手房的交易量呈现全线回落，下半年，全国重点城市房价更是一致向下。
贝壳研究院发布《2018年全国房地产市场年度报告》指出，全国房地产市场仍处高位，不过，2018年是本轮调控的峰值期，调控的压力已达到顶峰，无论新房还是二手房的交易量呈现全线回落，下半年，全国重点城市房价更是一致向下。
展望2019年房地产市场的趋势，报告预测2019年各线城市市场表现的分化会更加突出，其中二手房市场下行的趋势有望得到转变。另外，一线城市明年市场有望小幅回升，房价下跌、贷款环境改善会让更多首次置业的需求进入市场。
这份《报告》显示，2018年是本轮调控的峰值期，延续了2017年的高压状态，22个城市加码或开启限购政策，6个城市或地区执行限贷，17个城市实行限售政策。“在政策修补中，调控压力已经达到顶峰”。另外，市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。
报告认为，在政策高压下，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头。
来自贝壳研究院的数据显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态，预计全年成交420万套，交易面积3.95亿平，略低于2017年的421万套。
“全国新房、二手房交易量均与去年持平，增长势头不再。”报告显示，2018年上半年，重点城市房价还有涨跌的分化，然而，到了下半年，则转为一致向下。就四季度而言，重点城市的二手房成交均价全面下跌。
根据贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领的观点，“高房价抑制了潜在购房需求的进入，也使得曾经过热的换房链条冷却下来，致使房价全线回落，市场自身的负反馈作用已经显现。”
杨现领分析指出，2019年政策调控可能出现几个变化，一是调控主体由中央转向地方，更加有助于精准调控，科学调控;二是调控方式由调控交易转向调控供给结构，可能会减少对交易环节的行政管制;三是政府职能回归到住房保障，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。
值得注意的是，今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力，资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为，2019年的政策面更大可能性是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。
报告预计，2019年各线城市市场表现的分化会更加突出，明年房地产市场将出现几个关键趋势：一是“二手触底”。随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响，明年二手房市场将结束继续下行的态势;
二是“一线底火”：作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求将加快进入市场，带动换房改善链条活跃;
三是“二线压仓”，2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力;
第四，“新房放量”：2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会分流二手房市场的需求。
另外，贝壳研究院认为，房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，它们之间不再孤立分割，而是互生互联，不能只关注其中一个市场。