调控“大棒”不断 房价真正“退烧”或半年后
调控“大棒”不断 房价真正“退烧”或半年后 更新时间：2010-3-12 2:51:43 不断攀升的房价打碎了众多“蜗居者”的梦，越来越多的购房者把期待留给了“两会”。而众多房地产业内人士也普遍认为，此次“两会”将成为虎年楼市走向的关键，甚至将成为楼市涨跌的“分水岭”。
正当全国“两会”正如火如荼进行中时，国家统计局昨天发布的最新统计数据显示，2月，全国70大中城市房价同比上涨10.7％。其中新建住宅售价上涨13.0％，二手住宅售价涨8.5％。
不知是否缘于巧合，国土资源部也在昨天鸣奏了新一轮的房地产调控序曲――最新颁布的“十九条”明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。
老百姓期待之多，政府监管之迫切，房价，真能借“两会”退烧吗？
遏制房价
说起来容易做起来难
“能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！ ”
若不出意外，国家住房和城乡建设部部长姜伟新在回答记者关于房价能否稳定的询问时的这番表态，将成为今年“两会”上最犀利的官员话语之一。
2月 25日，国家统计局发布《2009年国民经济和社会发展统计公报》，其中称“70个大中城市房屋销售价格上涨1.5％”。数字公布后，因与百姓的直观感受相差甚远，引起代表委员和社会舆论的强烈质疑。有人调侃：“是不是点错小数点了？ ”国家统计局局长马建堂在 “两会”期间接受采访时坦言，现行房价统计存在缺陷。
与之形成鲜明比照的是，来自国家统计局昨天发布的最新统计数据显示，2月，全国70大中城市房价同比上涨10.7％。其中新建住宅售价上涨13.0％，二手住宅售价涨8.5％。这一次公布的数据，则让人真切地感受到当前国内房价的涨势。
“今年的房价一定要努力让它保持稳定。 ”同样是在“两会”会场内，3月5日下午，国家住房和城乡建设部部长姜伟新在接受记者采访时，对稳定未来房价持坚定的态度。谈到未来房价的走势时，姜伟新说：“是稳定的，肯定是稳定的！总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。 ”
3月8日，姜伟新在答记者问时提出，中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。
“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。 ”姜伟新说。
“姜部长这话说得没错，可老百姓却不一定能入耳，毕竟房价之高已成为很多家庭的最大负担，没买房的更是只能望房兴叹。既然房价铁定要涨，抑制房价的调控行为不是 ‘唐吉诃德之举’吗？ ”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，中央政府抑制房价过快上涨的决心毋庸置疑，但短期治理高房价也存在相当大的难度。
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增加供给
公共租赁房要加快建设
暂且不管房价是否真的能再涨20年，未来是否真能将房价控制在合理运行轨道中，眼下到底该如何抑制？
去年12月的“国四条”、今年1月的“国十一条”、“两会”上国务院总理温家宝在政府工作报告中提出的 “房四条”中都有所明确，3月8日，姜伟新部长再次重申：要从供给、需求和管理三方面入手来抑制高房价。
供给方面，第一要加快普通商品住房的建设，第二是加快、加大经济适用住房的建设，扩大经济适用住房的供应范围。第三就是加大、加快限价房的建设，进一步扩大限价房的供应范围。第四就是公共租赁住房从今年开始也要加快建设。
值得关注的是，经济适用房的准入标准将降低，按2007年国务院出台的“24号文”，经济适用房是供应给低收入家庭的，目前各地已扩大至中低收入家庭，将来还会继续降低门槛。
韩正指出，上海有信心通过若干年努力，解决住房、房价问题。他同时强调，对于一些炒作、囤地的做法，政府将有很多严厉的措施应对。韩正特别提到了公共租赁房。 “当前最重要的是政府要扶持一大批提供公租房的主体，即租赁的主体，逐渐用市场化的办法来推进。 ”他说，目前初步考虑在18个区建立公租房。
上海市委书记俞正声也表示，上海的房价很高，需要进一步采取综合性措施予以遏制。为了遏制房价过快上涨，国家已经采取了很多措施，上海还要进一步采取措施。他说，除了通过住房的供给结构来调整，上海还要调整住房需求的结构，至于如何调整还在酝酿中，争取在3月底之前推出。
需求方面，“国四条”和“国十一条”提法是抑制投资投机性购房需求，而此次政府工作报告中仅提抑制投机性购房需求，反映出投资性需求很难厘定。姜部长认为，所谓不合理的需求也是一个相对的概念，从中国目前情况看，可能还是要抑制一下投机性的需求。目前恐怕要对第二套房的消费有一些经济的办法，进行一些控制。
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加强管理
要坚决摒弃“土地财政”
但是，光靠增加经济适用住房、公共租赁房等保障性住房的供应，调整住房供给结构，是否能有效地抑制当前房价不断攀升、高企的态势？房产业界对此意见不一。
温总理在今年人大上作的政府工作报告中透露，今年继续大规模实施保障性安居工程。其中，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。此外，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
杨红旭就此指出，目前我国住房体系不够健全，尤其是住房保障制度无法覆盖全部的中低收入群体，存在“夹心层”现象。通过大力发展廉租房，最终会达到一个相对稳定的状态，那就是能够保障占城镇总人口5％-10％左右的低收入和居住困难群体；通过经济适用房制度，大致能解决5％-10％左右中低和中等收入群体的购房问题。
但是，还有10％-20％左右的低收入和中低收入群体或者不符合廉租房准入标准，或者买不起经济适用房和普通商品房，这就是通常所说的“夹心层”，政府应该通过公共租赁房解决其居住问题，其租金补贴标准要比廉租房低。
还有的业内人士认为，光靠增加保障、市场两大块的供应，不足以压低房价，还得依靠其它诸如金融、财税等手段，对楼市进行整体调控。手段之一，就是继续收紧二套房贷。
然而，二套房贷已经收紧，还能怎么再紧？“国十一条”中规定二套房贷，最低首付为四成，但对利率并无限定，只提到房贷利率按市场风险而定。如果要进一步严格，极有可能严格执行1.1倍利率――这是2007年 “二套房贷政策”中的原始规定。
全国政协委员、中国人民银行副行长苏宁近日在“两会”期间表示，央行实施的二套房贷新政“已发生作用，今年住房交易量出现下降，但价格还没有明显变化”。苏宁同时以“需要先观察上一个政策的效果”为由，表态央行目前还不存在出台新政策调控房市的需求。
至于管理方面的手段，主要是打击囤地和捂盘。另外，各个地方、各个城市负有加快保障性住房建设的任务和解决房价过高、过快上涨的责任。这就涉及到一个深层次的问题，地方政府到底该如何平衡“发地产财”与“抑高房价”之间的关系。
重庆市政协副主席陈万志在两会上表示：“我国现阶段涉及房地产的税费多达62项，占到房价的30％-40％，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价！ ”加上土地出让金，房地产业对地方财政的贡献率就更高了。
对于房地产业如此“功勋卓著”的贡献率，今年“两会”的会场内则传出了不同的声音。 3月7日，中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳委员在发言中表示，造成当前高房价的病根在于土地垄断，规范房地产市场要降低地方政府对土地财政的依赖程度。梁委员甚至大声疾呼，“没有一个大国靠卖地支撑政府支出！ ”
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调控新法
物业税开征尚存疑问
就连国家住建部部长都看涨中长期房价，而央行有关负责人也称近期不出台楼市调控新政，包括上海在内，多位省部级官员在“两会”期间频频表态，铁了心要抑制房价过快上涨的势头，那么，全国“两会”结束后，楼市是否还会继续“发烧”？
在业内看来，一旦政策调控力度还会加强的预期成真，此次“两会”就可能成为今年楼市成交的一个 “拐点”。但归根结底，房价才是“检验”调控效果的最关键指标，如果在调控房价方面，政府似乎一直缺乏有效手段，政策“炒冷饭”、无“新牌”可出恐令房价回头难。
而在诸多被视作“新牌”的房地产调控新手段中，物业税首当其冲。一方面，物业税相关议题和拟订方案被提交至“两会”讨论，征税思路是以房屋面积为基准，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征；另一方面，物业税有望今年年内在一些具备条件的城市 “空转实”的消息甚嚣尘上。
业内普遍认为，开征物业税对房地产市场最直接的影响还是体现在对投机投资的遏制，至少那些囤房、炒房者的成本压力会增加许多。不过，物业税究竟何时实征、何处开征、如何征收，依然有待明朗，业内关心的许多实际问题，还没有好的答案出现。
上海中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，尽管“答案”未出，但在中央、地方政府的一片收紧声中，包括上海在内的一线城市楼市成交量已经大幅回落。随着各项收紧政策力度的渗透，无疑对部分投资需求的入市起到阻碍作用，但市场整体看涨预期依然较为强烈，只要房价的上升势头得到控制，今年整体市场走向更偏向平稳上扬态势。
上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则表示，当前市场重新陷入僵持、观望，多数开发商对楼盘或多或少都会进行“销控”，在楼市走向尚不明朗的情况下，开发商还不放弃在与政府博弈，“如果想成交的话，按照原来的高价来卖估计不行了，但降价的话，对于行业内部和前期客户都会形成不良影响，所以不少开发商宁愿选择不开盘、少开盘。 ”
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国土新规
开发商拿地势必更理性
正当市场还在纷纷揣测，中央的“政策市”接下来会抛出怎样的调控“大棒”之时，来自国土资源部的“十九条”应声落地，此时，还尚未等到全国“两会”结束。
3月10日，国土资源部下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，这是继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，中央进一步出手调控房地产市场的又一重拳。
通知要求，各地确保保障性住房用地供应，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70％。各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％，竞买保证金不得低于出让最低价的20％。
通知还要求，严格规范土地出让底价。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
“国土资源部此次出台土地新规的目的，旨在调控土地供给和开发的效率。 ”对于此次国土部新政的相关规定，中国指数研究院副院长陈晟指出，该规定对供地转化效率的提高，打击囤地将有切实的作用。
“新规的相关规定非常细化，”陈晟认为，从房地产主管部门提出的住房销售价位、套数，到土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％，可以看出该规定非常细化，且非常具备执行力。对部分开发商等待土地升值、拖延开发等将起到一定的约束作用。
沪上地产界人士张宏伟表示，拿地先缴20％保证金，地价款首付1月内缴清，很明显这是从土地市场和金融市场两个角度对楼市进行的调控措施。对于开发商来说，今后拿地必须从资金角度慎重考虑地块的相对性价比了；对于土地市场来说，开发商拿地的状态和土地市场的交易将更加理性。
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◎会后走势
不会一锤子把房地产打死
当下，房产界内外都较为担心，“两会”之后，中央政府是否会出台更新的楼市调控政策。但一些专家却表示，此种担心没有必要。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，“两会”后不太可能出现一些新的政策，即使出现也是一些心理上对老百姓心理安抚类的政策。
另一方面，中国现在仍未完全摆脱金融危机所带来的负面影响，各种经济刺激政策尚未完全取消，不太可能出台太严厉的调控措施。
“现在我们处于城镇化阶段，有大量住房需求，住房目前还是相对短缺的。 ”冯科认为，现在房价过高，大家买不起，假如价格合适的话，大家还是买的。
比如在一些小城市，把基础设施改善之后，允许它微涨，不要一刀切，然后让中国的经济在全球经济复苏之前通过内需逐渐地稳定，等到全球复苏之后可以出口更多的东西，通过出口吸纳更多的劳动力，然后再慢慢调节房地产的结构，把部分的泡沫去掉。
因此，冯科指出，一锤子把房地产打死的决策是不明智的，大部分老百姓也不希望住房房价大幅度的下跌。“因为希望房价下跌的都是没有买房子的人，一旦买了房子的人反过来加入不希望下跌的立场，可能就会抱怨，为什么房价会暴跌。 ”
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