调控政策下的房市困局
调控政策下的房市困局 更新时间：2010-1-16 23:24:37
调控之机
《21世纪》：去年12月以来，政府打出一系列政策“组合拳”，遏制房价过快上涨。日前，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。您如何看待这一系列政策出台的时机和背景？
哈继铭：有两方面的因素：一是2009年以来中国房价涨幅过高，部分城市涨幅达两位数，民众负担较重，这是内部因素；二是美国的货币政策继续保持宽松，在零利率甚至负利率的背景下，大量资金可能流入新兴市场，包括中国的房地产市场，推高资产价格，形成资产泡沫。从民生和金融稳定角度考虑，政府出台了一系列政策抑制房价过快上涨。
王建：从长期来看，中国人多地少的矛盾是一直存在，随着城市化的推进，地价上升的动力愈发强劲。从短期来看，去年大量的资本从实体经济出来，进入股市和楼市，所以出现了股市和楼价的回升先于基本面回升的情况。
房地产价格的上升对于房地产投资的增长有一定作用，对经济恢复也起了拉动作用。房价过快上涨造成的问题也很明显，最直接的影响是老百姓买不起房。房价创下了历史新高，让绝大多数购房者望而却步。这是现在政府不得不出手解决房地产泡沫的重要原因。
陈超：目前政策对于房地产的调控是非常及时也是非常必要的。去年整个房价上涨非常之快，房地产商囤积了很多土地，从银行拿了很多钱，假如现在政府没有采取任何措施，房价肯定要进一步上涨。而房地产本身的产业关联度是非常高的，它的过热势必带动上游的原材料、下游的装修、家具等价格上涨，将会使得通货膨胀更早的出现，来势更猛。加上翘尾因素和新涨价因素影响，到今年五六月份，CPI可能会达到5％、6％，甚至更高的水平。如果到那时再进行调控，唯一的做法就是急刹车，控制投资规模。急刹车对于整个经济的伤害是非常之大的。所以，在调控时点的选择上需要宏观调控的艺术，这次的时机是恰到好处。
这一轮的调控和90年代以及2005、2006年有所不同。前两轮调控是在经济过热的背景下实行的，着力点更多在于需求层面，强调控制投机需求。而这一轮的调控更多侧重供给面。这样做的好处就是一方面可以把泡沫挤掉，另一方面可以保持房地产投资的稳定。
2009年房价上涨的根源在于供求矛盾。在去年上半年，市场比较悲观，房地产的新增开工面积都经历了下降。而在销售方面，去年年初房价有所回落，而后随着大量信贷投放、市场信心的恢复，销售增长非常迅猛。等到房价上涨后，开发商想开发，但有一个周期，供给跟不上，造成了供不应求，推高了房价。另外，2009年国家计划投资1676亿用于保障性的住房建设计划，但到去年10月底却只投出去454亿，只完成了27％的水平，这更加剧了房地产供求的矛盾。所以目前的调控政策更多的是在供给的层面，以缓解供需矛盾来控制房价。
泡沫之忧
《21世纪》：《通知》中明确提出抑制投资投机性需求，如规定二套房贷首付不低于40%。投资投机性需求究竟在多大程度上助推此次房价上涨？如何处理房地产市场中自住型需求和投资需求的关系？
王建：1980年代家用电器刚刚进入中国家庭时，出现了一股“排浪式”消费，绝大部分的家庭都在消费家用电器。从1990年代后期开始，我国的居民收入出现明显的分化，导致真正进入到这轮房地产高潮当中、有购买能力的人只是一小群人。但现在的楼市，以北京为例，现在四环以内的均价已经在每平米两万元以上了，普通收入的居民根本无法承受。在这样的价格下，还有人贷款去买二套房，肯定不是基于正常的自住型需求，而是投机投资性的需求的结果。买二套房的人到底有多少是用贷款买的，现在没有很确切的数据。但是，对于那些用贷款来买二套房或者多套房的人，抽紧房贷银根，对于打击投机性需求会产生一定的作用。
陈超：在此轮房价上涨中，投资投机性需求跟前几轮相比是较低的，推高房价的仍主要是自住型需求。从人口结构来看，2005年以后，20-30岁的群体在总人口当中的比例在大幅度提高。他们要进城、结婚、生子，需要住房。这代人和之前的年轻人不一样，之前的年轻人是自己慢慢攒钱，需要五至十年才能买房。而1980后们，由于上一代财富的积累，使得他们当中很多人刚工作就能够买房子，这样的自住型需求每年都会新增出来，而去年商品房供给又出现缺口，必然会推高房价。当然，很多人也对商品房有投资性需求，这在地区上有所差异，和二、三线城市相比，一线城市的投资性需求会相对多一些。
在房地产作为一类可投资资产上，我们也应当有更多的金融创新。目前，投资者在投资房地产时，不少是投资于住宅，这和国外有极大的差别。在国外，房地产作为一类资产，主要是指商业地产，例如写字楼、酒店、购物大厦等房地产项目。我们需要尽快培育和发展商业地产投资的市场，限制在住宅地产上的投机行为。同时，也应当在公开市场上鼓励和支持房地产信托基金的发展。随着房地产作为一类可投资资产的范畴和规模的不断扩大，住宅市场上来自投资和投机需求的压力方能逐步减弱。
哈继铭：房地产市场的真实需求包括多方面，不仅有自住性需求，也有投资性需求，这些都是刚性较强的需求。在中国老百姓的财富配置中，社会保障是非常缺失的，许多发达国家居民的家庭财富中，20%以上是社会保障和其它理财产品；而中国，这一比例只有2%以下。一个有趣的现象是，中国老百姓的财富中，理财、社会保障和房地产三者相加所占的比例和国际水平是可比的；但内部结构却很不合理，发达国家这三者基本上是均分的，而中国则是房地产占了很大一块。
去年房价上涨之后，一线城市很多本就不便宜的高端房也跟着大幅上涨，这和去年的货币增长速度过快有关。2009年11月底公布的货币增速约为29%，GDP涨幅却只有8%多，两者之差达20多个百分点；大城市则更为突出，大城市的GDP增速低于全国平均水平，对它们而言，两者之差高达24－25个百分点，因此，这些城市流动性过剩情况更为严重，高端房受追捧也就不言而喻了。
一方面货币增速过快，另一方面理财产品和社会保障缺失，钱又不能一直留在银行里，在这种背景下，民众只能用购房来替代社会保障和理财产品的投资，来增强资产和对未来不确定性的驾驭。从这种意义上看，这一需求很难被纳入投机性需求。当然，炒房现象肯定存在，但炒作的因素也许并不像许多人判断得那么大。
所以，我认为根治房地产泡沫，除了打压投机需求和增加供给之外，更重要的在于疏导资金，创造更多的投资渠道。当前，扩大供给和抑制投机需求的政策都有了，但我们尚未看到多少妥善引导资金的政策出台。
《21世纪》：去年，资金实力雄厚的国有大企业进军房地产业，拍得大单的情况频现。此次《通知》明确提出要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。您如何看待国有大企业对于房地产业的投资结构、价格走向的影响？规范国有大企业炒地的途径有哪些？
陈超：2009年的经济复苏当中，国有大企业在资金获得上面比民营企业更有优势，在预算软约束下，更有资本扩张的冲动，大国企进入资本市场，将会助推资产泡沫。从土地拍卖的角度，很难规范大企业的参与，拍卖即是谁出的价格高、开发实力强、资金雄厚就卖给谁，这是无可厚非的。国有大企业相对于民营企业的资金实力等优势是非常明显的。但从国资委角度，要规范国企的主营业务，限制国企进入房地产领域和证券领域。同时，银行在贷款方面也应有所控制，限制国企贷款投资的领域，对于国企贷款去买地、投资房地产，应该严格控制，目前来说大银行在这方面的掌控还是比较严格的。
哈继铭：国有企业买地本身不一定会推高房价，但若囤地不开发，则会使供需矛盾更加尖锐。近来地王频现，很多都是在国有企业推动下出现的，针对这种情况，我们确实应该采取措施，督促它们尽快开发，否则政府就予以没收，这对于扩大供给是有利的。
在房地产领域，民营企业的资金链容易受宏观调控的影响，很多企业最后不得不通过降价来盘活资金；国有企业则不同，它们资金雄厚，一旦进入房地产市场，即使行业不景气，也可以不降价，反而造成房地产价格更强的刚性。所以，一定程度上，国有企业进入房地产领域，会增强房地产价格的刚性。
政府突围
《21世纪》：经济增长需要房地产投资，但房价的过快上涨又造成民生问题。政府应该如何突围这种困局？
陈超：在我国，地域差别、居民收入差距导致对于住房的需求和消费能力的差异，用一刀切的政策无法解决住房的问题，要采取差别化的政策。具体来说，对于买不起商品房的低收入群体，政府就得大力发展保障性住房。现在发达国家保障性住房差不多能占到整个住房市场的40％左右，而我们的比例则非常低。新加坡、香港、德国的经验，值得我们借鉴。其中新加坡和香港的经验适用性更强些。中国人对于住房有一种传统，“居者有其屋”，人们都还是希望拥有一套自己的房子，这跟欧美人的观念不同，他们认为一辈子租房子也没有问题。既然有需求存在，在制度设计上，经济适用房相对于廉租房要有更大的供给，廉租房是提供给根本买不起房子的人，经济适用房给低收入并有一定储蓄的。而普通商品房可以根据不同收入群体来划分和提供，对于高档住房的规模要执行严格的控制。
王建：单纯的抑制房价，并不能够解决中国房地产的困局。房价即便不上涨或是下跌一些，很多人仍然是买不起房的。居民收入差距的普遍存在，使得中低收入社会群体买不起商品房。尤其是在我国这样人地矛盾特别尖锐的国家，商品房价必然呈现长期上涨趋势，会有相当一部分人的收入增长低于房价增长。解决之道是把一部分人的住房需求作为公共产品来提供，中国必须要进行二次房改，增加保障性住房的供给。
去年的经济刺激政策中提出加大保障性住房建设，但是全国的总投资不过两千亿，和房地产几万亿的投资相比，总量太低。保障性住房的资金，可以用庞大的储蓄剩余来做文章。目前银行的居民储蓄有超过20万亿，没有得到有效的应用。政府可以发行长期的城市建设公债，用这部分资金来搞保障性住房建设，提供给进城的农民工、城市贫困居民、刚刚毕业的大学生等群体。用这样的形式解决至少一半人口的住房问题，就能打开困局。而现在，在保障性住房仍是杯水车薪的情况下，绝大多数人的住房都靠商品房市场来解决，只能是作茧自缚，进退两难。
《21世纪》：“通知”矛头直指地方政府，要求落实由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税及其它与中央调控要求不相符合的规定。这对于遏制地方政府的不规范开发行为有怎样的作用？打破“土地财政”的突破口在哪里？
哈继铭：地方政府有很强的卖地冲动，这和整个中央和地方的财政关系没有理顺高度相关。中国的地方政府通过税收渠道获得的预算内的财政收入很有限，在财政收入分配方面，地方政府占30%，中央政府占70%；而在财政支出责任方面，地方政府需支付70%，中央政府只需支付30%。财权与事权的失配是导致地方政府卖地冲动的重要原因。
当然，我们可以通过中央向地方的转移支付来降低这种失配的严重性。较科学的方法是按照支出需求来确定转移支付规模。财政的功能就在于熨平各地区财政支出的差异，使贫困地区和富裕地区能够提供一致的公共服务，包括同一水平的教育、医疗和基础设施。
但中国的转移支付基本上是根据财政收入规模大小来确定的，地方政府收上来多少税，然后和中央政府共享。税收来源较丰富的地区，获得的财政收入留成也更大；穷困地区财政收入留成也较少。尽管在这一基础上，中央也会向落后地区进行一些财政转移，但最终难以熨平区域间的差异。在这种情况下，地方政府就有很强的敛财冲动，它要卖地，地价越高，预算外的财政收入才会越大。倘若不理顺中央和地方的财政关系，只强调加强对地方政府卖地的管理，实际上并不能从根本上解决这一问题。
而且，在这种情况下，不仅地方政府有卖地的冲动，家庭也会参与推高某些地区的房价。落后地区有一部分高薪的人，他们感觉这个地区的公共服务质量远远落后于富裕地区，就会愿意去大城市投资买房子，让他的家人享受那里的公共服务。这样，大城市本地人和周边比较有钱的人就会共同推高这个城市的房价。所以，财政关系没有理顺导致区域间的公共服务差异过大，也是推高房价的一个重要原因。
走向之变
《21世纪》：在一系列调控政策出台后，今年的房地产投资和房价走向如何？
王建：楼价如果要继续上涨，就必须有需求动力进行支撑。要么是城市居民改善居住的需求来支撑，要么是投资投机的资金来支撑。现在政策对投机性资金进行控制，同时居民的自住型需求被高房价抑制了，那么房价就涨不起来了。所以今年房价整体会出现下降。目前房价超过了历史高位，而股指才是历史高峰的一半。今年的流动性可能更多地进入到股市，甚至有一些资金会从楼市里面退出来。今年将呈现房价往下走，股市往上走的格局。
陈超：我们去年第三季度的调研发现，去年开发商拿到贷款后，仍有40％的信贷资金没有动用，加上预售款等资金流入，开发商已经有了资金后盾，而且也拿到了很多地，今年仍具备较强投资能力。再加上去年的过快上涨是由于供求矛盾引起的，今年房价大跌的可能性很低，所以开发商的投资意愿也会继续保持。房地产价格走势可能出现分化。一线城市的新房可能涨幅趋缓，二手房价格回落，大部分二三线城市由于城镇化的推动以及价格尚属合理，今年价格可能仍然稳中有升。
另外，城市化仍在推进的过程中，其所能带动的房地产需求和投资，规模是非常大的。城市化将成为今年中国经济增长的一个亮点。在城市化过程中，接力棒会从政府手中慢慢传给民间投资，房地产投资将持续增长，在二三线城市将表现得更为明显。今年房地产投资同比增速估计将达到约30％。
哈继铭：在中国，短期的房价走势取决于政策，长期则取决于人口结构，这是我一贯的观点。短期来看，由于出租回报率低于贷款利率，买房的收益主要来自于资本增值，而非租金回报。在这种情况下，短期政策的变化将左右房价的变化。
观察去年四季度以来一系列房地产调控政策，我相信政府既不希望房价大幅上涨，也不希望房价大幅下跌。房地产对经济增长的重要性使得政府难以大力打击地产市场，因此政府将主要依靠增加供给的方式来应对房价上涨。
从货币政策角度来看，为防止泡沫扩大，今年肯定会有所收紧；但又要兼顾到已经上马的项目，保证它们的资金，若收得过紧，可能会导致这些项目搁置甚至烂尾。因此，今年的货币政策面临的挑战很大，一部分就来自于去年过度宽松带来的后遗症。所以，中央经济工作会议也提出在建项目要积极完成，新开工项目要严格审批，这是正确的。总体而言，我判断今年的信贷增长可能在7.5万亿左右。
那么房价合理的水平在哪里呢？我认为合理的水平是房价增长速度慢于收入增长速度。如果今年一季度和去年四季度相比，房价上涨速度明显低于老百姓的收入增长速度，这就应该被认为房地产调控已经取得了较好的效果；如果房价全年增长达到两位数，超过老百姓收入增长，就证明调控没有到位，需要出台更多的政策；如果房价下跌了，演变下去，经济增速可能连7%都不到，就说明调控过度了，这样，老百姓不仅买不起房子，可能还会失去工作。所以，我的总体判断是，今年一季度的房价和去年四季度相比，没涨，或只上涨1%-2%左右，就是合理、健康的。