量升价未扬 楼市回暖仍是假象
量升价未扬 楼市回暖仍是假象 更新时间：2010-9-10 6:04:24 量升“根基不稳”开发商尚无勇气触碰政策底线 “我们现在很矛盾啊！一方面愿意响应宏观调控，不敢涨价；但另一方面，若不涨价，还是有那么多人抢房子，真是被抢怕了！”上海一降价热销楼盘的负责人在接受《第一财经日报》采访时说。 事实上，这也是目前业内普遍关注且担心的现实问题。多数人士认为今年的“金九银十”依旧雾里看花，可能平稳度过，也随时可能在新一轮量价齐升的行情中迎来更严厉的调控措施。 投资客入市苗头初现 在新开楼盘扎堆下调开盘价的催化下，2010年上海楼市“金九”一开场，住宅成交量就迎来一波大幅反弹。包括佑威及楼市专评网、易居、中国房地产信息集团和同策咨询及研究发展中心等机构提供的数据均显示，8月30日~9月5日这一周，上海市商品住宅成交面积约为24万平方米，环比前一周大涨近四成。 本周，高性价比楼盘的集中成交还在继续。记者在近期几大热销楼盘现场看到，售楼处人满为患，看房、咨询、付订、签约，售楼处电话响个不停，销售人员更是忙得不亦乐乎。 以内环线热销楼盘上海滩大宁城为例，记者查询网上房地产数据显示，上海滩大宁城自7月16日开盘至今，共推出房源632套，涉及建筑面积63996平方米；目前已售495套，预订104套，共涉及建筑面积60410平方米，根据其25639元/平方米的累计合同均价，开发商2个月已回款逾15亿元。 记者获悉，这约15亿元房款中，有约14亿元来自刚性需求。“买我们房子的绝对以刚性需求为主。”大宁城的开发商――上海屹申房产开发有限公司常务副总理李伟忠向本报记者透露，该盘首批房源的购房者主要以上海本地人士为主，外省市及其他地区的购房者仅占了10%；而在购房目的上，自住需求也占到了95%的绝对优势，另有5%为投资型购房者。 不过，随着成交量大幅反弹，已经有投资客开始坐不住了。 记者在嘉定金地格林世界遇见的一位叶先生认为，目前上海楼市频频飙升，各楼盘价格调整似乎已经见底，应该属于入市的最佳时期，因此想选择一套高性价比的小户型作为长期投资。“我身边很多朋友都有这个想法，大家都在找房子，最重要的是性价比高，升值潜力大。” 美联物业市场研究部认为，此次住宅成交反弹过程中，确实存在投资性需求试探性入市的情况。该机构近期的一次调查显示，目前到该公司各门店咨询或准备交易的客户中，用于投资目的的比例达到15%，而在今年4月调研时，该部分投资需求只占到了当时被访者的6%。 “捂盘价涨”或引发更严厉调控 尽管上海楼市大幅回暖，但目前为止业内对后市的预期依旧保守。 根据机构提供的数据，从目前预期上市的楼盘来看，今年“金九银十”上市楼盘可能会在40~50个之间，按照每个项目3万平方米的最低推盘量估算，总体供应将达到120万~150万平方米之间。目前来看，不少区域因后市新增供应量巨大而出现了不小的销售压力。 有业内人士据此指出，目前上海楼市的量升“根基不稳”。 “其实无论是自住还是投资，价格都是成交量回升的第一要素，在供应集中放量的情况下，一些楼盘品质达不到所售的价格水平，即降价不到位，照样卖不好。”中房信分析师薛建雄指出，他认为目前市场中的购房者还未到“见房就买”的疯狂程度。“以新开盘的奉贤海尚墅林苑为例，该盘目前销售均价为9100元/平方米，和周边在售的绿地海湾价格差不多，但是其产品竞争不过绿地的产品，所以不太卖得动。其实就是降价没降到位啦。”据他介绍，该盘8月28日开盘，推出住宅485套，至今成交9套，去化率不到2%。 此外，记者发现，投资客同样对价格相当敏感。 记者在上海滩大宁城遇到的一位朱小姐表示，目前市场中有不少楼盘都调整了售价，与其手握现金等着通货膨胀，还不如买房保值。不过，朱小姐并没能“抢”到上海滩大宁城首批房源，而大宁城第二批房源因为其楼栋位置优过首批房源而上调了售价。“超过我心理价位了，还是再看看吧，感觉现在选择余地应该挺大的。” 不过，一个不容忽视的信息是，近期，上海新房住宅新增供应量突然出现了大幅缩水。仅8月30日~9月5日一周住宅新增供应量环比就缩水55.7%。有业内人士担忧，9月降价楼盘持续热销，开发商就可能因为资金回流、存货减少而开始调高价格。如果此时开发商“故伎重施”，“捂盘惜售”，后市房价恐将会出现上涨空间。 一些开发商对此的回应是，无论楼盘销售现状多好，都不能无视政府频频释放出维持调控压力的信号。 “枪打出头鸟，接下来调控会很厉害。”上述热销楼盘负责人指出，为了照顾到前期的购房者，该楼盘的价格策略还是会往上走，但没有勇气去触碰政策底线。