网签量下降网红盘降价房价连涨56个月的徐州开始“降火”
在房价连涨56个月并迎来备案价格管理的徐州，不少“网红盘”近期传出降价风声。
据当地销售人员介绍，位于云龙区徐海路的保利水利水沐堂已经降价，“项目11月初开盘，之前这边小高层项目预期报价1.8万元/平方米，现在几栋位置比较好的都在1.6万元/平方米，比预期降了近2000元/平方米。最近政策卡得比较严，不然备案价格肯定不止如此。”项目置业顾问李小宁告诉中国房地产报记者，“其实徐州热门地段的房子不愁卖，像保利的项目，顾客先定存20万元准备后期参选，全款也好、贷款也好，能选到房就不错了。”
过去一个多月里，“新盘不愁卖”的徐州屡次因房价话题“出圈”。据10月20日国家统计局公布的70城商品住宅销售价格变动情况，今年9月，徐州新房价格环比上涨1.4%，同比上涨11.9%；二手房价格环比上涨1.3%，同比上涨7.7%。新房、二手房环比涨幅均居于榜首。
当地住建局于10月9日发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，将单次备案建筑面积下限由4万平方米调整到10万平方米，备案价格一年内不得调整；限售政策则延续2018年规定，市区户籍居民家庭拥有一套住房的限售5年，非市区户籍居民家庭拥有一套及以上住房的、市区户籍居民家庭拥有二套及以上住房的限售6年。
不过，此次应声而降的保利水沐堂项目显然具有“调控空间”。据其置业顾问透露，该项目系2019年11月拍得地块，楼面价5300元/平方米，在彼时的云龙区徐海路板块几乎是最低地价，敏感的楼市政策下项目预期价格有了这次下调动作。
而与之形成对比的是，徐州部分项目报价近期“不降反增”。位于铜山区万达广场的一处闽系房企项目已于10月下旬开盘，最初报价为1.7万元/平方米，销售人员告诉记者，项目在11月份结束开盘优惠，每平方米上涨500元左右：“以往我们会在备案价格的基础上优惠5到6个点，这次我们把优惠取消了，相当于涨了，但是备案价格是不变的。”
业内人士看来，基于优质项目入市、土拍热潮推动市场预期等因素，前三季度徐州楼市涨幅强势；“银十”期间徐州量价回落，意味着当地新房备案价格管控效力初显。不过，“卖方市场”环境下，当地调控政策影响几何、楼市供需如何走向平衡，还有待市场验证。
核心板块高价盘入市推动房价“逆势上扬”
与此前不少热点城市在楼市调控政策加码、融资渠道收紧后表现出来的“高位回落”不同，今年前三季度徐州逆势上扬，在土地供应与新盘入市方面印证了“苏北最强市”标签。
克而瑞数据显示，2020年前三季度，徐州住宅用地成交2217万平方米，在苏北五市4586万平方米总成交面积中占比近5成。
房价涨幅上，除了坐上9月环比涨幅第一交椅，目前徐州新建商品住宅价格较2015年基础价格已上涨72.2%，近5年累计涨幅位居全国第二，仅次于西安。据安居客数据，当月大徐州地区新房均价表现为9057元/平方米，二手房价格为10650元/平方米。
在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，徐州楼市近期涨幅居前离不开两个方面因素：一是由于徐州近期新增成交对象中豪宅、超大户型占比较高，一定程度上带来结构性上涨；另一方面则是与三季度以来多宗高溢价地块有关，包括万科等品牌房企入驻，土地市场的火热为楼市带来预期价格支撑。
“撑起徐州楼市热度的板块主要在东区、南区和新区。”贾汪区一处本土房企项目销售人员告诉记者，“相比之下我们项目销售情况比较稳，‘黄金周’期间热度是有的，但跟平常假期相差不大。十几个置业顾问平均一个人每月能去化10多套，一个月能去化100多套，一直以来算是可观。”
事实上，同众多受疫情冲击城市一样，上半年徐州商品房网签量并不亮眼，到了购房需求集中释放的“金九银十”，大徐州地区网签量也难抵去年。据徐州市房地产信息网监测数据，9月份全市商品房网签14121套，网签面积165.6万平方米，网签面积环比上升4.63%，同比下降11.6%；10月份网签13996套，网签面积161.27万平方米，环比下降2.61%，同比下降7.48%。
但这并不影响今年徐州楼市价格热度，板块分化之下，以中心区、云龙湖和大东区为代表的优质区域最受本土购房者青睐。中房报记者了解到，目前这几大热门板块商品房均价已经超过1.8万元/平方米，拉升大徐州地区整体房价；今年前三季度，出自几大核心板块的红星云龙金茂悦、招商雍华府、云龙湖金茂府等高价盘入市去化率超过7成。
事实上，徐州楼市供求关系正在不断缩短的商品住宅去化周期中得以呈现。克而瑞数据显示，自2015年底至今年10月份，徐州商品住宅去化周期不断缩短，自19.9个月一路降至5.4个月。
“徐州目前还是更倾向于卖方市场。”李小宁告诉记者，“近期网签量下降不一定代表购买力下降，是可售房源减少。预售证审核变得非常严格，很多房源未必及时推出来。”
热门土拍支撑市场预期
坐上9月份房价环比涨幅“头把交椅”前，徐州楼市热度已在近期土地拍卖市场中初露锋芒。
统计数据显示，2020年前三季度，徐州土地成交总建筑面积超过2200万平方米，位居全国第二；土地总金额达到372.8亿元，同比大幅上涨73%。
当地火热的一级市场吸引品牌房企不断进驻。“高溢价”已成为常态。目前深耕徐州的企业中既有金林置业、华美地产、德信地产等本土房企，也有碧桂园、招商蛇口、中梁控股、华润置地等一线房企进驻抢滩。今年以来徐州已有14个板块楼面价记录被刷新，步入第三季度，徐州单价“地王”三易其主，碧桂园、儒辰、颐居接连登顶。
7月14日，碧桂园斥资15.03亿元摘得云龙区城东板块原坝山热电厂地块，溢价率97.4%，以12412元/平方米楼面价刷新徐州单价“地王”；7月28日，鲁系房企儒辰首进徐州，以14.22亿元竞得云龙区大龙湖BC地块出让，溢价率101.99%，平均楼面价16180元/平方米，一举摘得徐州“地王”桂冠；8月11日，南京颐居以19.3亿元总价竞得华东机械厂D地块，溢价率144%，楼面价16933元/平方米，“徐州地王”再度易主。
业内人士看来，“面粉”价格飙升终将传导至住宅市场，徐州各宗“净地”“核心板块”高价入市终将推动区域房价稳中有升。例如，备受关注的大龙湖BC地块，临近大龙湖及金融聚集区，区位价值凸显，业界预测未来项目入市精装价可达30000元/平方米以上。
房企扎推徐州抢滩的背后，核心板块住宅用地供应逐年下降，已被视为徐州“面粉”涨价的重要原因。根据此前徐州市国土局公布的徐州市区2018年-2020年3年的住宅供地计划，3年内市区计划安排供应住宅用地31398亩，以保证市区住宅需求。3年内土地供应计划依次为10922亩、9941亩、8341.64亩。
与此同时，非限价地块已成为目前徐州楼市的“主力”。一位铜山万达区域项目的置业顾问告诉记者：“徐州限价楼盘的供应主要集中在2017年、2018年前后。现在徐州已经没有新入市限价楼盘，2020年限价地块供应数量是零。”
今年9月，徐州最后一个限价楼盘锦绣鹏程开盘，760组有效客户竞争301套可售房源，中签率39.6%，项目备案价格1.31万元/平方米，低于其所在地泉山区目前1.58万元/平方米的新房均价。该项目为徐州市财苑房地产公司在2017年拿下的地块，楼面价仅3903元/平方米。目前徐州已无限价项目。
“不排除后续打补丁式调控”
面对高调房价涨幅与土地市场热度，徐州在10月份收紧备案限售政策。国庆收假首日，当地住建局连夜出台新政，要求在土地供应上做到“控地价”与“一区一策”；新房备案面积由每次4万平方米提升10万平方米，备案价格一年不得调整；重申两年前“首套房限售5年、二套房及以上限售6年”政策。
中原地产上海首席分析师卢文曦就此向记者表示，相较于此前深圳、杭州等城市限购限贷政策，徐州此次楼市调控比较温和，在很大程度上是当地政府对楼市调控信心的一种表态：“如果市场反馈没有达到预期，那便不排除后续”打补丁“动作，像杭州一样，在3个的时间接连数次进行调控升级。这也是在给市场传递一种信号，楼市不可能非常规的高热下去，当中的平衡需要后续市场慢慢把握。”
云龙湖板块负责“高价盘”销售的一位置业顾问则表示，目前徐州楼市并不像外界所理解的那样“失控”，“徐州毕竟是一座非限购城市，属于局部火热，这里一二手房子倒挂现象不明显，加上限售期限比较长，本地人一直是购房主力，投资客不多。”他向记者补充到，“关于限售政策收紧，可能因为刚出台不久，在购房人中间反馈不多，偶尔有人问我‘你们是不是不能涨价’？我简单回答‘是的，一年内不能涨价’。”
在谢逸枫看来，徐州近千万级的人口容量、淮海中心城市的地位，其实是支撑其目前及未来楼市热度的重要因素。
据了解，徐州的区域定位在2017年得到明确，国务院批复徐州总体规划时将其定义为“淮海经济区中心城市”。结合“五省通衢”“华东门户城市”等众多标签，徐州开始成为长三角地区人口重要承载地。截至2019年底，徐州GDP总量7151亿元，常住人口达882万人，人口增速位于江苏省前三；人均生产总值81238元，高于全国人均生产总值1万美元。
2019年，徐州开始与淮海经济区七市实现公积贷款互认互贷，结合对高层次人才予以购房金额50%的补贴等“双创人才引进计划”，对购房人群抛出橄榄枝。
另值得一提的是，徐州目前热门楼市板块的涌现，在很大程度上得益于整座城市的“东拓南进”的空间规划。近十年来，伴随当地和平大桥通车、高铁东站投入使用等“东拓”举措，昔日的徐州东区开始变得“高攀不起”。据克而瑞统计数据，2006年―2019年，徐州城东板块交易量一骑绝尘，以超过600万平方米成交量稳居徐州各板块首位，目前这一板块正以1.8万元/平方米商品房均价吸引购房者进驻。
目前来看，10月份徐州楼市表现初步印证了当地备案价格管理效力。据克而瑞数据，该月徐州市区新增商品住宅供应26.1万平方米，环比下跌67%；成交面积41.94万平方米，环比下跌30%；成交均价12661元/平方米，环比下跌9%。
从土地价格来看，截至10月底，2020年度徐州市区共成交38宗涉宅地，其中11宗地块溢价率超100%；平均成交楼面价走高至5771元/平方米，同比上涨66%，将传递至住宅市场，未来的徐州楼市走向有待时间验证。