福星借道信托“高利贷”融资 保证现金流
福星借道信托“高利贷”融资 保证现金流 更新时间：2010-5-17 0:36:20 张延龙 周亚玲
再融资越来越难，开发贷越审越严，房地产公司是不是可以去试一试信托？代价呢？12%的利率被认为是低利率了。大小开发商都必须直面这惨淡和逼仄的融资环境。
5月11日，福星股份公告称，其全资子公司福星惠誉将与中融信托合作设立10亿元额度的股权投资信托，年利率约12%。本报获悉，除福星股份外，另有多家上市公司正准备通过信托融资来保证现金流。
但门槛正越来越高――一位正筹划信托融资的地产上市公司董秘认为福星股份 “12%的利率委实不算高”，信托资深人士则直言，“现在房地产信托那么难发了，大家预判都不是很好，10个点左右的回报对市场都没什么吸引力。能做上信托就不错了”。
融资始末
福星股份是武汉最大的地产公司之一，在当地参与了大量城中村改造项目。此次信托将为其孙公司武汉置业募集资金，以开发武汉“三角路・B地块”项目。
合作是三方进行的，华夏银行作为委托人，将负责募集10亿元资金，以单一资金信托的方式对武汉置业增资，其中3亿元用于增加武汉置业的注册资本，剩余7亿元计入武汉置业资本公积。
增资后，武汉置业的注册资本由3亿元变更为6亿元，福星惠誉和中融信托分别持股50%。
信托资金的退出约定了一定的选择条款――信托成立之日起的2年内，中融信托、福星惠誉如达成一致，可将项目公司进行清算；如项目公司不能进行清算，福星惠誉应于本信托期届满时受让中融信托持有的武汉置业50%股权或本信托受益权，受让总价款为10亿元加行权费或信托受益权溢价款。
同时，福星惠誉也有权在本信托满18个月时受让中融信托持有的武汉置业50%股权或本信托受益权。
这意味着，福星惠誉有权提前“赎回”武汉置业50%的股权，其代价是年利率12%的行权费或信托受益权溢价款；而若项目进展和资金回笼不畅，也许将面临项目公司被“清算”的结局。
三角路・B地块项目是福星惠誉在今年2月5日获得的新项目，总建筑面积86万平方米，成交总价为22.8亿元。项目为武汉城中村改造项目。福星股份证券办公室告诉记者，目前该项目正在实施拆迁。不具备土地证，目前暂不具备银行信贷融资的条件。
值得一提的是，福星股份在此轮高速扩张中参与了大量城中村改造项目，此类项目往往不具备在前期取得“四证”的银行贷款条件，广发证券的一份报告称，公司目前城中村改造项目储备已达522万平方米，今年还计划获取500万平方米的改造项目。
信托只是福星股份融资的一个项目融资方式而已。它还有其他的项目在面临着监管部门的审核。
消息人士告诉记者，福星股份是通过国土部再融资审批的25家公司之一，二审中被要求补充材料。
这也意味着，补充材料后若未通过审核，福星股份在股市再融资的募集项目也需要通过其他融资方式来补充资金。而在这次二审中，目前只有8家公司通过了国土部的审核。福星股份的证券办公室告诉记者：“国土部的审核结果只对证监会负责，我们不知道结果。”
信托的逻辑
不是福星股份一家在依赖信托。
5月5日，浙江广厦公告称，同意公司全资子公司浙江天都实业有限公司以持有的部分住宅用地作为抵押，向杭州工商信托股份有限公司融资1.2亿元人民币，融资期限为1年，年利率为12%。
浙江广厦还以其持有的浙商银行股份有限公司143169642股股权作为质押担保，向中融国际信托有限公司融资4亿元人民币的议案，融资期限为1年，年利率为5.841%。
开发贷的收紧和股市再融资的困难就是让开发商投奔信托的最直接理由。
虽然开发贷并未明确“关闸”，但一位地产上市公司董秘认为，“银行只要认为客户资质比较好，只要有土地可以抵押，开发贷审批还是能搞下来，但一定要有四证。”福星股份的证券办公室也同意这种说法。
尽管上市公司的资质相比一般公司还算优质，贷款相对容易，但上述的地产上市公司也正准备通过信托融资10亿左右，其理由是，可以保证公司充足的现金流，“地产上市公司再融资遥遥无期，而信托融资比较灵活，即使融资成本稍高一点，相对于地产行业的高资金杠杆水平，还可以接受。”
本报获悉，证监会在与国土部建立针对地产上市公司再融资的联席监管工作机制之后，曾有25家公司通过国土部初审，5月上旬，25家公司中仅有8家通过再审。
而一部分在早期已经通过再融资审批的地产商，也因为二级市场股价的大幅下挫导致融资无法进行，5月13日，招商地产公告称，其于2009年8月公司股东大会审议通过的公司非公开发行的再融资方案，当时锁定的发行底价为28.12元/股，几个月后，公司股价也大幅下调，其增发价格调整为20.60元，但此后公司股价又连续大幅下挫。鉴于此，公司董事会拟同意撤销本次非公开发行股票方案。
这导致地产商们面临的现实是，开发贷尽管仍在开放，但只能用于“四证齐全”的地块和项目，而如果希望进一步补充公司流动资金，眼前只剩下信托融资这一扇窗可走，福星股份人士说：“现在都是券商、银行、上市公司签订三方协议，对资金的流向管理非常严格，据我所知，要偷偷地做项目置换，来改资金募集投向是不可能的。”
“15%利息才和你谈”
如果在往昔，人们会认为12%的利息是个高利率，但在眼下，福星股份的利率就算很正常或者说“低了”。
全国最大的一家信托公司的高管告诉本报：“现在房地产信托产品很难发，银行不肯做。银监会的银行发放信托理财产品越来越严格，银行只能找高端客户来买信托产品。都是一个客户买100万，哪儿找那么多高端客户。而且房价跌得那么凶，和房子相关的金融产品，谁来买？”
今年2月24日，银监会向各地银监局和商业银行发布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，通知第一条就强调，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。
在过去，信托公司和银行通常可以通过产品交易结构设计来规避监管，但现在，突破“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”和“投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织”的规避是几乎不可能了，过去5万参与一个房地产信托计划是不太可能了。
一些变化正在悄然发生，地产商开始越来越多地接受股权类信托融资，“以前往往是开发商并不希望我们作为股东进入，但现在，一些开发商与金融机构的合作观念已经有所转变。”
“以前通常对信托公司进行监管，对银行审核非常严格。“上述信托公司高管强调。
他也认为福星股信托融资12%的利率已经是很低的了，“现在没有15%，都不要谈”。但一位券商的分析师提出了自己的看法：“长期看，房地产的毛利率越来越低，一下子搞掉十多个点的利率，再融资不给搞，开发贷投向弄得死死的，那让地产公司怎么办？”
一时间，2008年那个高利贷盛行的年代似乎又要到来。