豪宅哄抬上海楼市价格 未来仍看涨
豪宅哄抬上海楼市价格 未来仍看涨 更新时间：2011-1-1 7:57:14 豪宅哄抬上海楼市价格，未来仍看涨 花木板块位列上海市高端别墅成交排行首位 受到两次调控的影响，今年，本市的商品住宅成交量环比大跌了47%，几近腰斩。但在这种情况下，豪宅项目的成交量却反而有了一定的上涨，引人深思。 上海楼市豪宅化 佑威房地产研究中心数据显示，2010年上海单价在5万元/平方米的高端住宅成交面积为46.51万平方米，比2009年相比增加了13.85%。 “在2009年以前，整个上海单价10万元/平方米以上的高端住宅项目除了市中心的汤臣一品之外，就是市中心和佘山的顶级别墅。从2009年开始纷纷出现了一批单价10万元/平方米以上的高端项目，而从2010年来看，单单市中心10万元/平方米以上的公寓项目就不下10个，如汤臣一品、中粮海景一号、白金湾等，而市中心的别墅也开始纷纷叫价过10万元/平方米。随着房价日益上涨，高端住宅项目供应将增加。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，近两年4万亿元的投资直接导致流动性过剩，而这些钱集中于少部分人的手中，有钱人更多了，投资豪宅是其首要的选择。此外，防通胀和限购令也是促使今年豪宅成交火热的两大原因。 花木、滨江板块豪宅扎堆成交 2010年整个上海市高端住宅成交主要集中在浦东花木、徐汇龙华、松江佘山、杨浦新江湾和卢湾打浦桥区域。从这些高端住宅主力成交区来看，不难发现全市高端住宅主要为高端别墅项目和黄浦江沿岸的江景公寓。 从近几年的成交来看，浦东花木板块中和记黄埔的四季雅苑和御翠园荣登上海市高端别墅成交排行首位，尤其是四季雅苑项目，连续两年荣登上海市高端别墅成交排名第一，2010年和记黄埔的另一个高端别墅项目御涛园从开盘至今已连续成交了13079平方米，也进入了全市成交前十名。市中心的江景公寓也是上海市高端住宅成交主力。如徐汇龙华板块的尚海湾2010年豪宅成交了4.3万平方米，为上海市高端住宅成交排名第一。 一些新兴豪宅区的诞生，如杨浦新江湾板块，其中仁恒怡庭售价已达到了7万元/平方米，而在2009年该地区的房价普遍只有3万元/平方米左右，短短一年时间该区域个别项目的房价已翻倍。 豪宅哄抬上海楼价未来仍看涨 豪宅的保值能力使其在严厉调控下依然能获得市场的青睐，但是，豪宅销量的不降反升，与不少项目“被豪宅”脱不了干系。一些开发商通过捂盘惜售、概念炒作等手段哄抬房价，使一些原来的中档住宅项目在价格上向豪宅看齐，于是出现了新江湾城这样的“新兴豪宅区”。 “值得我们反思的是：2009年受到楼市刺激政策的影响，成交量急剧反弹，但是整个上海市的商品住宅成交均价比2008年仅上涨16%；而2010年全市商品住宅成交均价比2009年却上涨了32%，随着全市商品住宅成交均价突破20000元/平方米，一些房价相对较低区域新建住宅销售价格也纷纷看齐全市均价的标准，推出的产品档次越来越高，导致上海楼市遍地豪宅。” 佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。 中国房地产信息集团的一份最新报告提到，目前，上海豪宅的格局是，以汤臣一品为第一梯队，该案在今年4月份出现过18.9万元/平方米的历史最高成交价；第二梯队的售价在13万元/平方米左右，分别以翠湖天地、绿城黄浦湾和外滩九里的新一期房源为主，还有君庭、翡翠别墅、佘山高尔夫等一批高端别墅；第三梯队是目前市场上主流的售价在5万—10万元/平方米之间的楼盘，这类楼盘在售的已经超过50个。 据中房信调查，未来1-3年内，新鸿基在陆家嘴和淮海路陕西路各有一个楼盘上市；嘉华旗下在建国西路和静安寺各有一个楼盘本打算明年上市，但是看到新鸿基的项目开工多年迟迟不肯上市，所以也不肯推盘。另外，远中风华园有几栋别墅要上市；李嘉诚旗下的真如中心项目、南翔别墅项目和赵巷地王项目，预期售价在8万元/平方米。这样一来，1-3年之后第一梯队的房价可能从现在的近20万元/平方米上升到30万元/平方米，第二梯队的豪宅价格将会达到20万元/平方米，包括远郊的豪宅价格可能会是8万-15万元/平方米。最终导致整个上海房价再次被抬高。 尚海湾豪庭 项目简介：该项目位于徐汇宛平南路1441号，地处内环内的徐家汇板块，总建筑面积约62万平方米。包括江景豪宅、五星级酒店、酒店式公寓、主题商业等物业类型。在今年单价5万元以上豪宅项目中，销售位居榜首。在售房源88000元/平方米。 周边配套：轨交3号线龙漕路站，轨交4号线东安路站，规交7号线船厂路站；临近徐家汇商圈，卜蜂莲花、乐购、太平洋百货、港汇广场、美罗城等。 最新动态：准现房在售，主力户型504-564平方米6房，均价88000元/平方米，另在售少量临江房源，户型为68平方米一房、120平方米两房、170平方米三房和200—220平方米四房，均价60000元/平方米。 记者点评：滨江豪宅占据稀缺地段，这是该项目售价高企的原因。 四季雅苑 项目简介：该项目位于浦东花木路1983弄，地处中内环间的世纪公园板块，由多幢花园、别墅及酒店服务式公寓组成。占地面积为2.7万平方米，绿化率达到55%，是一个以别墅为主的住宅区，小区中央为3万平方米的景观公园。目前最低价2000万元/套。 周边配套：轨交2号线世纪公园站、轨交7号线花木路站；临近大拇指广场、2006商业街、浦东明星集贸市场、 金桥购物中心等。 最新动态：独栋联排在售，独栋最后一套，总价2800万元，建筑面积约346平方米，其中地上面积246平方米，地下面积约100平方米，联排别墅总价2000万-2400万元/套，面积225平方米。 记者点评：该项目位居去年豪宅成交榜首，在今年持续发热，位居全年销售排行榜第三名。 御涛园 项目简介：该项目位于闵行茜昆路518弄，地处外环外的马桥板块，项目占地约26万平方米，但建筑面积仅4.5万平方米。0.175超低容积率组成92栋独幢别墅，是整个马桥区域中规模最大的水景独栋别墅社区。共有6种面积在300—650平方米之间的不同户型设计。最低价1900万元/套。 周边配套：轨交5号线北桥站，临近旗忠公园、古藤园。 最新动态：在售精装独栋别墅总价1900万-3500万/套，面积305-520平方米，目前房源不多。 记者点评：李嘉诚旗下高端别墅项目，是和记黄埔地产继汇贤居、四季雅苑、御翠园和御翠豪庭4大住宅项目后，再推的低密度水景别墅，品牌效应揽获了众多客源。 仁恒怡庭 项目简介：该项目位于杨浦政和路338弄，地处中外环间的新江湾板块，总建筑面积6.5万平方米，容积率1.2，是目前新江湾少有的低密度社区。该项目自10月开盘以来，销售一路攀升，目前在售房源售价已高达7万元/平方米。 周边配套：轨交10号线，轨交12号线；周边生活配套较为稀缺，仍要靠五角场商圈辐射，临近生态公园。 最新动态：在售170平方米、195平方米精装大户型多层公寓，及330平方米的品质叠加别墅房源，别墅均价70000元/平方米。预计将在2011年下半年交房。 记者点评：首创了叠墅私家泳池、私家电梯、私家地下储物库等诸多全新理念吸引购房者。 绿城黄浦湾 项目简介：该项目位于黄浦中山南路566弄，地处内环内的浦西滨江板块，北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博园约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。占据极好的地理位置，项目下一批房源预计年后开盘，目前售价未定，前一批房源今年的成交均价在85000元/平方米。 周边配套：轨交9号线小南门站，临近老码头、外滩、豫园、易买得、好又多、沃尔玛等。 最新动态：下一批房源预计年后开盘，具体时间未定，主力户型为280-400平方米三房和四房，价格待定。 记者点评：绿城黄浦湾所在南外滩区域是上海最早形成的城区之一，该项目的建设已成为南外滩区域的地标级建筑，预计下一批房源售价还将上浮。 金沙御墅 项目简介：该项目位于普陀金沙江路2009弄，地处中外环间的长风生态园板块，由60栋联排别墅组成，单套地上建筑面积360—485平方米。售价预计在3万元/平方米以上。 周边配套：轨交13号线，轨交15号、16号线，毗邻绿洲中环中心、百联中环购物广场、农工商118广场、世纪联华等社区配套。 最新动态：金沙御墅联排别墅预计明年4月底开盘，户型面积分360平方米和480平方米两种，预计总价1100万元/套起，含产权地下室双车库及南北露台。 记者点评：浦西外环线内城市别墅型产品中，普陀的售价在 3万-3.5万元/平方米，相较浦西其他区域处于价格洼地，作为普陀唯一在售的新建别墅型产品——金沙御墅3万元/平方米的单价更有竞争力。相关文章：中材国际：实力雄厚再签大单申华控股彰武风电项目CDM获通过掘金“城市矿山”桑德环境布局静脉产业中材国际：实力雄厚再签大单大唐发电：向综合性能源公司迈进大唐发电：向综合性能源公司迈进绿景地产：重组公告备受关注绿景地产：重组公告备受关注紫鑫药业2010年非公开发行股票发行情况报告暨上市公告书券商30日评级29股买入信号强烈