原创： 刘晓博
今天（3月19日），中新社、澎湃新闻等多家媒体报道了这样一条新闻：北京朝阳区东四环的一个小区的产权停车位，在网上拍出了138万元的价格，这可以在一些三四线城市买两套房子了！
记者的实地调查也证实，这不是炒作，而是有真实成交为支撑的。
据称，这是一个高端小区，目前房子单价在12万元左右，其中复式房的面积284平方米起步。小区的车位比只有1:1，因此车位比较紧张，很多年之前车位就卖50多万一个，最近则稳定在120万以上。记者发现，在上述拍卖的停车位旁边，一个同样大小的停车位成交价也达到136万元。
在这个小区的车库里，停着各种豪车，保时捷、玛莎拉蒂比比皆是，很多家都拥有两辆车，因此车位非常紧张。
138万的车位，在北京谈不上最高，因为已经有小区的车位成交价突破了200万人民币，比如万柳书院。
一个标准的小车车位，一般长在5.3米之内，宽在2.5米左右，面积大约是13.5个平方米左右。200万的总价，折合出的单价为14.8万元人民币每平米。即便考虑公摊面积，单价也接近了10.4万元每平米。
很显然，车位的价格赶上或超过了房价。
不过，中国最贵的车位不在北京，而是诞生在香港。
2018年6月，位于香港九龙区的天铸公寓大楼的停车位交易价格创下新纪录，其换手价高达600万港元，用目前的汇率折算，超过了510万人民币。
那么问题来了：未来大城市的车位会不断上涨吗？车位算是一个好的投资吗？应该怎样买车位？
我的看法是：
在大城市，车位永远是紧缺的，而货币的大趋势是贬值的，因此车位整体上有投资价值。但车位价格受多方面因素影响，比如城市对汽车的政策，小区的车位比，以及小区的性质等等。
车位不同于房产，有其自身的规律，不懂得这些规律，不要轻易投资车位。
第一，中国内地目前各城市对汽车的态度，有利于推动车位价格上涨。
在香港和新加坡，由于总面积狭小，因此购车要缴纳天价税费，汽油价格也非常高。这些因素限制了汽车数量的增长，比如目前香港拥有的私家车数量只有深圳的五分之一，而深圳人口只有香港的三倍。
内地各城市，希望保持比较旺盛的汽车消费，来拉动经济，因此汽车购买、保有的税费都非常低
，少数城市限牌，但价格其实不贵，贵的如上海深圳，也没有超过10万。有能力超过20万一个车牌的北京，偏偏又搞了抽签，不拍卖，这样引发了大量的人去常年抽签。
中国城市密度非常大，根本不具备家家买车、开车的条件，但政府迟迟不提高养车成本，仍然希望汽车拉动消费。将来拥堵加剧，就搞限行。在北京这种限行严重的城市，必然导致富裕家庭购买多辆车，来突破限行。这样，停车位就会非常稀缺，因为大量的车将来要趴着不动。
因此，在大城市的车位价格里，隐含着“保有汽车”的成本。在香港、新加坡，这部分费用被高额购置税、高价汽油费消化掉了。如果香港采取北京的用车政策，车位价格可能会翻倍。
反过来，如果将来国家全面提升汽车购置税和使用税，比如让每辆车每年使用税抬升到2万、甚至10万，则车位供需矛盾就会减轻，车位价格可能横盘。
我一直主张通过高额的汽车使用税，来限制大城市的汽车数量，提高交通效率。比如北京这种城市，只允许有300万辆小车，如果保有量超过300万，就提高年度使用税，直到每辆车每年10万、100万。假设在每年10万，达到调控目标，则每年北京可以征收到3000亿的汽车使用税，这些钱用来补贴公交、地铁，修建更多地铁。这样，北京根本不需要为拥堵发愁，空气质量也会好很多，也不怎么需要纾解人口。
用车成本太低，正让中国大城市的交通越来越没有效率，每年损失大量的财富。那点卖车收入，根本无法弥补。北京现在免费抽签拿车牌，是最没有效率的办法。
第二，车位在什么样的小区，这个很重要，严重影响其价格。
豪宅小区“车位比”低的，车位价格就高。比如深圳宝安区一个豪宅小区，给每户配置了3个车位，这样的车位可能就炒不起来。至于1套房子只配了1到1.5个车位的豪宅盘，车位就容易炒起来。
刚需盘的车位，一般来说难以炒出天价。
第三，车位是否拥有清晰产权，也非常重要。
目前不是每个城市的小区车位，都可以获得产权证的。大部分城市的车位，仍然没有产权证。没有产权证，就会影响价格，因为产权不清晰。
第四，周边是否增加停车场，也会影响车位价格。
一个豪宅小区，车位产权清晰、车位比偏低，这样就具备了天价车位的条件。但如果旁边几个小区车位都充裕并对外提供服务，或者政府突然在豪宅小区旁边规划了公共停车库，就会显著影响车位的价格。车位的稀缺不仅仅要看小区自身，还要看周边。
整体而言，大城市核心区的车位，是越来越值钱的。
北京的天价车位告诉我们，未来不动产价格会继续高度分化，中小城市跟一线城市的差距会越来越惊人。
不过有些城市明确规定，小区车位不能买卖，只能租用。这种车位就不要轻易购买，因为你的权利可能不被法律保护，开发商出售车位是违法的。
“物权法”明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。这种车位如果开发商拿来出售，一定是违法的。
“物权法”还规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。如果你跑到别人小区里买车位炒作，严格地说也是存在法律问题，如果那个小区的业主提出异议就比较麻烦。