2022年，在深圳买房还能怎么选？
除了福田、南山以及宝安等热门板块，作为近年来市场关注度极高的龙华，有没有值得买入的机会？
今天带领各位粉丝朋友，一同走入深圳壹地产新春探盘第四波——龙华。
这篇文章，我们一共梳理了
14个项目
（含纯新盘以及有新品推售的项目）
，将围绕实地查探情况，楼盘价值以及置业优先级进行分析。
注：我们根据楼盘价格
（毛坯交付的项目按照最高精装标准加了价格）
进行划分，分为「
初级款：均价5万+，标准款：均价6万+，升级款：均价7万以上」
3款。
01
5万+“初级款”
地铁盘、品质盘、强实用户型
先来看龙华的“初级款”项目。
龙华14个新盘中，均价在5万+的一共有3个，分别是
万科启城花园
、
鹏瑞颐璟府
以及
御景华府
。其中，鹏瑞颐璟府和御景华府紧挨着，万科启城家园在这两个楼盘的西北方向。
“初级款”楼盘相对位置示意图，仅供参考
1、万科启城家园
项目进度：
正在建设中，有展示中心和样板间，预计3月将推出680套建面约
79-115平的3-4房
。
万科启城现场实拍图
周边配套：
交通：距离地铁4号线长湖站约500米，片区规划地铁18号线
（规划中）
、22号线
（规划中）
；
商业：自带商业，周边有金洪观荟里、观澜汇金合正广场、比邻新天地、观澜天虹；
学校：项目自带2400平幼儿园，邻近45班制的龙华第三外国语学校在建
（已确定，目前借址办学）
，周边还有观澜第二小学
（市一级）
、观澜第二中学
（省一级）
。
点评：
万科启城是约52.8万平的综合体项目，即将推售的产品面积段为
79-115平
，参考首期5.7万/平带精装的价格，此次将推出的住宅3成首付约
140万起
。
（价格仅供参考，具体以开发商公布为准）
最大的亮点就是各类配套齐全，有在建已借址办学的
龙华第三外国语学校
还邻近
地铁4号线长湖站
。此外，作为长湖旧改项目，万科启城家园周边还有数千平的旧改体量，作为优先入市的项目，
万科启城家园还能“吃”一波旧改红利
。
2、鹏瑞颐璟府
项目进度：
在建。目前一期在售，有开营销中心，整体均价5.5万/平带装修，有79-89-110-143平户型产品，总价450万以上，3成首付约135万；
二期将推售160平以上大户型
，目前暂无户型图。
鹏瑞颐璟府现场实拍图
周边配套：
交通：有地铁18号线
（规划中）
、22号线
（规划中）
交汇的
观湖站
；
商业：自带2.4万平商业；
学校：周边有
龙华区外国语学校高新校区
（建设中）
、
鹭湖外国语小学
、
深圳外国语学校
（龙华高中部）
、
新加坡茵维特中英文学校
。
点评：
鹏瑞颐璟府位于鹭湖中心，是建面约41万平的山湖大城，该项目的
开发商曾开发打造深圳湾1号
，品质是这个项目最大的亮点。
值得注意的是，目前鹏瑞颐璟府卖的产品偏刚需，二期会推出大户型产品，对于追求居住舒适感以及品质感的朋友而言，是不错的选择。
3、御景华府
项目进度：
在建，主体基本完成。项目去年拿预售，推售533套建面67-112平产品，均价5.2万/平，毛坯交付。
御景华府现场实拍图
周边配套：
交通：临近澜清三路，靠近地铁18号线与22号线交汇的
鹭湖站
；
商业：三一云都街区mall、伟禄雅苑Vcity、荣超新时代广场等；
学校：深圳外国语学校
（龙华高中部）
、龙华区外国语学校、鹭湖外国语小学、新加坡茵维特中英文学校。
点评：
位于鹭湖中心板块的御景华府最大的亮点是产品户型设计，其中68平可以做2+N房，73-82平能做3+N房，89-112平的户型是4+N房，
小面积多个空间，实用性更强
。
项目是毛坯交付，好处是可以自己发挥打造“温暖小屋”，不过得比买精装修多花些心思。
小结：
以上三个龙华“初级款”项目各有优劣，比如
万科启城花园近地铁，鹏瑞颐璟府产品品质高，御景华府户型实用性更强
。
从价格来看，万科启城家园>鹏瑞颐璟府>御景华府
。
02
6万+“标准款”
海岸城、地铁隔壁都有
再来看龙华的“标准款”项目。
在14个楼盘中，价格大概会处于“标准款”的项目一共有3个，分别是
龙胜尚府
、
彬峰桂工业园
以及
富基云珑府
。
4、龙胜尚府
项目进度：
主体工程建设，预计2024年10月完工，规划住宅共832户，其中574户为保障性住房。
龙胜尚府现场实拍图
周边配套：
交通：距离地铁4号线龙胜地铁站约900米；
商业：自带约5.11万平商业、壹方天地；
学校：配建一所九年一贯制学校-龙胜学校
（暂定）
，周边有深圳市高峰小学、深圳市龙华区高峰学校、深圳市龙华中学。
点评：
龙胜尚府
位于规划中的龙华现代商贸中心范围内，未来片区要打造成为
龙华的居住和商业核心区
；再者项目旁就是超百万平的
龙华海岸城
，周边还有320平的壹成中心、华润、卓越等多个旧改，
片区规划发展潜力大
。而目前项目周边二手房指导价约6.85万/平，按照片区发展态势，未来新盘价格预计要比这个指导价略高一丢丢，单价往7万走。
此外，龙胜尚府属于华侨城主导开发的龙胜旧村片区旧改中的一期，有11栋超高层住宅，并配套集中商业、幼儿园、学校等公共配套设施，是一个综合性大型宜居社区，
居住便利性高
。
5、彬峰桂工业园
项目进度：
在建，基坑支护与土石方工程中。
彬峰桂工业园现场实拍图
周边配套：
交通：距离地铁4号线清湖约300米；
商业：幸福城、壹方天地、都市时尚体验中心星河ico；
学校：新华中学、龙华区教科院附属外国语学校、清泉外国语学校。
点评：
彬峰桂工业园有两大亮点，一是
离地铁近
；二是作为一个旧改项目，项目将建成一个集办公、商业、住宅、城市公共配套等功能的大型街区综合体，其中住宅部分有211310平
（含公共租赁住房54100平）
，
居住便利性高
。
价格可参考项目旁边盛璟润府去年的预售价，均价6.95万
（带装修）
。
6、富基云珑府
项目进度：
在建，主体工程修筑中。
富基云珑府现场实拍图
周边配套：
交通：位于工业路与油松路交界处，周边有地铁22号线
（规划中）
油松站；
商业：对面春江天玺有约8600平商业，周边3公里范围内有天虹商场、万和广场和壹方天地；
学校：油松幼儿园、松和小学、深圳市展华实验学校、深圳市艺术高中。
点评：
富基云珑府原本为上油松老工业区的城市更新项目，项目用地面积9429.37平，包含30层写字楼和3层裙楼。项目周边暂无已建成地铁，规划中的地铁22号线通车时间最快在2030年，短时间内出行要靠自驾。在一个，
项目周边多农民房和工业厂房，整体面貌有较大发展空间
。
价格可参考项目旁边
龙湖春江天玺
2020年的预售价，均价6.6万/平
（带装修）
。
小结：
龙华价格“标准款”的3个项目，都是城市更新或旧改项目，像这样的项目，往往能够“吃”区域发展的红利，不过这几个楼盘“吃”红利的量和等待的市场各有差异。
未来，
龙胜尚府“吃旧改红利的空间”明显要大一些；彬峰桂工业园地铁轨道优势明显，富基云珑府片区的价值兑现等待时间可能略长
。
03
7万以上的“升级款”
既有超级大盘平层，也有洋房
最后看龙华的“升级款”项目。
14个楼盘中，单价在7万+的“升级款”的项目一共有8个，其中有
3个是推新项目
，分别为
鸿荣源壹成中心十区
、
鸿荣源博誉府
和
卓越柏弈府
；有
准备现售
的
皇嘉珑府
；有1宗2020年、3宗2021年出让的土地，
深铁珑境花园
、
中海A817-0614
、中
海A811-0344
以及
保利A806-0394
。
7、鸿荣源壹成中心十区
项目进度：
在建，预计
2月26日开放新展示中心
，
计划推1056套建面约85-94平的产品
，据说均为三房。
（具体以开发商公布为准）
壹成中心十区现场实拍图
周边配套：
交通：距离地铁4号线龙华站约678米；
商业：龙华壹方城、壹方天地；
学校：周边有龙华第二实验学校、创新实验学校。
点评：
鸿荣源壹成中心十区是鸿荣源壹成中心其中一期，享受着超级大盘齐全的配套，更重要的是，位于壹方天地A区东北面的十区，是整个项目中除了壹成天地A区外最靠近地铁的。
价格方面参考去年推售的璞誉府均价7.36万/平，且之前为毛坯交付，
十区据说有可能带装修，还是非常值得期待
。
8、鸿荣源博誉府
项目进度：
在建，目前一期建面约94-143㎡3-4房在售，均价7.58万/平；
今年还会加推二期新品
（具体信息暂未公布）
。
鸿荣源博誉府现场实拍图
周边配套：
交通：靠近龙华大道，距离最近的地铁4号线红山站约1.1公里；
商业：自带约2万平商业街，旁边有红山6979、天虹购物中心、北站缤果空间购物中心等；
学校：规划一所12班幼儿园，周边有深圳龙华区教育科院属实验学校、民治小学。
点评：
该项目亮点在于是旁边就是
龙华教科院附属实验学校
，人文氛围相对浓厚，在一个周边配套也齐全，居住便利性也高。处于成交价曾超过9万+/平的红山片区，鸿荣源博誉府一期均价7.58万/平，价格也还算可以。
目前一期还有产品在卖，新的产品暂时未爆出，但基本可以确定会有，具体可等等看。
9、卓越柏奕府
项目进度：
在建，目前在售产品为108-124平住宅，均价7.46万/平，在上塘地铁口有展示中心。
卓越柏奕府现场实拍图
周边配套：
交通：距离地铁4号线上塘站约560米；
商业：AT-mall上塘荟，周边还有红山6979、天虹；
学校：和平实验小学、高峰学校初中部。
点评：
卓越柏奕府有地铁配套，走路就可达AT-mall上塘荟，周边还有羊台山森林公园、龙塘公园。总体来看，是一个
居住舒适度较高的项目
。
10、皇嘉珑府
项目进度：
准现楼，有展示中心。最快年中现售，计划推
60-113平住宅
，最快年中转现售；但回迁房较多，可售仅有55套，
预计单价7万多/平，毛坯交付
。
皇嘉珑府现场实拍图
周边配套：
交通：距离地铁4号线白石龙地铁站约300米；
商业：cococity购物中心、玖龙荟、北站缤果空间购物中心；
学校：深圳外国语龙华学校、龙腾学校以及玉龙学校。
点评：
优点是距离地铁近，还有项目计划现售，拿证时间快一些。
不过该项目户型设计比较普通，60平的户型仅有1房，82平是2个卧室+1个小储物间，113平3房，且该项目有较多的回迁房，可售产品不多，可选择较少；周边是城中村，居住环境有待改善。
11、深铁珑境花园
项目进度：
现场可见小高层绿网，2月17日“
深铁置业2022年拟售项目自销业务项目（深铁珑境）候选人公示-候选人公示
”，预计今年二季度入市。
深铁珑境花园现场实拍图
周边配套：
交通：距离龙胜地铁站约404米
商业：自带商业配套，周边有AT-mall上塘荟；
学校：项目带一所九年一贯制学校，周边还有锦华实验学校、
点评：
项目规划总建面约31万平，涵盖了小高层、高层住宅、九年一贯制学校、十八班幼儿园、缤纷商业为一体；分为两期来开发，一期为地铁上盖小高层，二期为高层住宅，其中
小高层这种产品在深圳还是较为稀缺的
。
首期深铁珑境花园计划推出208套住宅，其中80套为建面约180平的叠拼洋房，128套为建面约143平的小高层。项目限毛坯均价7.08万/平，算上最高4000元/平的装修标准，最高均价约7.48万/平。
12、中海A817-0614
项目进度：
基坑支护中。
中海A817-0614地块现场实拍图
周边配套：
交通：位于红山和上塘地铁站中间，距离红山地铁站约967米；
商业：紧邻龙华未来最大商场Costco，周边现有天虹购物中心、AT-mall上塘荟、红山6979；
学校：龙华实验小学、中学，格致中学，未来小学。
点评：
该地块所在的板块是红山板块，地块限毛坯均价6.98万/平，按照最高4000元/平的精装费用，
均价最高7.38万/平
（带装修）
。
项目周边的玖悦台、玫瑰四季、水榭春天等项目，二手房都曾超过10万+/平，目前这些项目二手房指导价则与该地块的“精装价”相当。
从价格角度来看，这个项目还是值得期待的
。
13、中海A811-0344
项目进度：
基坑支护中。
中海A81-0344地块现场实拍图
周边配套：
交通：距离地铁4号线深圳北站约568米；
商业：北站缤果空间购物中心、红山6979；
学校：周边有深高北、教科院附属实验学校、民治小学、格致中学、玉龙学校。
点评：
该项目限毛坯均价7.82万/平，算上4000元/平的精装修，最高均价大概是
8.22万/平
（带精装）
，也是14个楼盘中价格最贵的。
该项目除了靠近地铁外，还占据了深圳北站商务核心区位，位于龙华发展中心的中心，优势也比较明显，
周边面貌也比较成熟，居住综合体验感更高
。
14、保利A806-0394
项目进度：
处于基坑支护、土石工程阶段。
保利A806-0394地块现场实拍图
周边配套：
交通：距离深圳北站约607米；
商业：北站缤果空间购物中心、cococity、玖龙荟；
学校：玉龙学校、深高北、东兴小学。
点评：
该地块位于深圳北站的南方，与中海的A811-0344有着类似的区位优势，近地铁、占据北站商务核心区位。
从片区面貌来看，保利A806-0394地块周边发展空间也比较大，限价也比中海的A811-0344地块低了不少，
限毛坯均价约7.05万，加上精装最高限均价约7.45万/平
。
小结：
假如你的购房资金已经步入“升级款”行列，应该怎么选呢？
从价格来看，由低到高分别为：鸿荣源壹方中心十区、中海A817-0614、保利A806-0394、深铁珑境花园、卓越柏奕府、鸿荣源博誉府、中海A811-0344、皇嘉珑府。
（排序仅供参考，具体价格以开发商最终公布为准）
从与地铁距离远近来看，最近的是皇
嘉珑府，接着是深铁珑境花园、中海A811-0344、卓越柏奕府、保利A806-0394、鸿荣源壹方中心十区。
当然，如果你对配套的成熟度要求高一些的，那么鸿荣源壹成中心十区是非常值得关注。
看完龙华14个今年计划入市新盘介绍，你“心有所属”了吗？你觉得哪个楼盘有可能成为龙华今年的热门楼盘？欢迎留言讨论。