东莞三限房 搅动大湾区
又有一种新型共有产权房,入市了。
8月24日,东莞住建局发布《东莞市三限房运营管理实施细则(东建房〔2022〕17号)》。
(来源:东莞住建局网站)
什么是三限房?
简单来说就是限房价、限地价、限销售对象的特定房产。
限房价是指:
购买的时候可以先只买50%的产权。
根据政策细则,买家只要先付一半的钱,购买门槛大大降低。
具体来说,单套房销售单价会以东莞销售均价为基础,结合楼层、朝向等因素确定,上下浮动比例不超过10%,既体现公正也考虑差异化。
限地价是指:
建造三限房的土地价格,在评估价50%的基础上起拍。
上浮10%作为最高限价,从源头上限制地价,从而达到稳定房价、地价和市场的预期作用。
另外细则中还规定了开发周期,土地交付并签订《国有建设用地使用权出让合同》后18个月内办理商品房预售,30个月内完成竣工验收交付使用。
因为有政府背书,三限房的公信力在当下市场,反而优于其他民营房企开发的项目。
这么做不仅加快施工进度,还减少了因为房价过快上涨带来的人才流失。
限销售对象是指:
购买人要有配偶或共同生活的子女,是无房家庭,避免买家过度炒作投机。
三限房优先会被分配给无房、高学历、高级人才家庭,其次是分配给普通无房家庭,尽量兼顾大家的需求。
同时购买的标准还是比较高的,东莞本市户籍需要3年社保,非东莞户籍需5年社保。
《细则》显示,三限房将按照两个阶段进行分配。
第一阶段是
定向分配。
结束后房源有剩余的,就面向镇街符合条件的人员开展
第二阶段
公开抽签分配。
如果还有剩余房源,接受全市符合条件的人员申请。
正常的申购流程是:
发布公告—网上申购—摇号排序—资格审查—按序选房—购房确认。
本质上来说,三限房不是新提法,早在一年前东莞就下发了相关试点文件。
文件里说,三限房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址。
优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域。
(松山湖三限房 预计提供2300套 位置来源:百度地图)
同时多渠道筹集三限房房源,除新供应用地集中建设外,可通过商品房项目配建、城市更新等途径筹集房源。
根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则,三限房建筑面积限定在70到80平米,户型为两房一厅或者三房一厅,实施基本装修交付。
简单提炼下这种房子的特点:
1.优先安排在产业区、居住集中需求区;
2.70-80平米两室一厅为主;
3.优先保障人才居住;
4.保证装修和交付品质一致;
5.只需购买50%产权。
结论是:
三限房是共有产权房的一种延伸与探索,对外来人才很有吸引力,与商品房互补。
80平米以内的两室一厅、三室一厅,符合经济实用的原则,满足了人才首次入住的基本需求。
对于高端和改善群体,这种房子吸引力不大,预计三限房大部分都将是三口之家在东莞购买的第一套房。
从后期的转卖来看,购买人在取得完全产权之前,不能再申请抵押登记,避免了利用三限房这个特殊渠道再增加房地产杠杆。
当三限房转卖的时候,转让对象需要满足三限房销售对象基本条件,也就是说只能在特定群体里出售,流动性不强、持有周期更长。
满足条件可以按市场价8折取得剩余产权,对于持有莞香卡和玉兰卡的人才还可以享受7折和5折优惠。
原房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏,曾经提出过一个概念叫做:
结构性房价
简单来说就是假设增加住房供应体系里的保障房,那么总的房价就降低。
如果多年不提供保障房,只提供商品房,总体来说房价就上升。
中国绝大部分居民并不关心高房价,普通人最关心的是如何找到更多保障房、共有产权房或租赁住房。
完善住房保障体系,是未来楼市转型的重要一步,东莞三限房即将搅动大湾区市场。
房企掌门人 透露未来
一个神奇的现象是,东莞楼市在沉寂大半年之后,终于再度开始回暖。
7月4日,东莞住建局等四部门发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》,将33个街镇划分成限购区和非限购区。
目前的限购区只剩下莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。
这一波楼市宽松,确实非常有效。
7月26日,东莞诞生2022年首个日光盘,是位于南城街道的华润润府项目开盘,共有1072人参与认购登记,摇号竞争174套洋房。
(来源:莞e认购)
相当于6.16个人争夺一套房,竞争非常激烈。
华润润府备案价高达5.1万一平米,是东莞主城区第一个价格突破5万元的楼盘,几乎快要和深圳光明区部分楼盘旗鼓相当了。
如果在非限购区买房,无需核验购房资格,对购买首套房的家庭,最低只要付20%的首付。
合富研究院数据显示,东莞7月4日新政后第一周住宅成交890套,环比增长86%创下年内新高。
在新政之前,东莞整个2022上半年楼市供销基本处于历史低位。
第一太平戴维斯发布的《东莞房地产市场2022年上半年度回顾与展望》显示,东莞住宅库存达近八年最高。
在过去3年里,在东莞买房的群体,八成以上都聚集在临深板块,距离深圳越近越好。
后来随着两个城市的价格差距越来越小,临深不再具有巨大吸引力,东莞更多的是客户变成了本地刚需和改善。
7月28日,东莞第三批集中供地正式官宣,将于8月30日集中出让。
7宗地块中,起拍总价最高的为2022WR017号地块,该地块位于东莞市松山湖玉兰路与兰香路交汇处西南侧,起始价45.0858亿,地块最高限价51.85亿。
第二轮供地东莞就已经开始回暖,预计第三轮土拍热度将延续下去。
8月27日最新一则消息是,东莞5个限购区街镇的首付比例可能下调。
核心信息是在这5个限购区,家庭名下1套房,无贷款记录、有1条贷款记录且已结清的,普通住宅首付都只要三成。
除了东莞,苏州、南京、惠州和福州等地,早就开启了一轮又一轮的下调首付比例激励政策。
城市分化越来越明显了。
中海地产董事局主席颜建国,在业绩发布会上,明确了
未来楼市三个趋势:
一是市场分化,一二线和强三线城市将是主战场。
二是行业分化,房企数量减少,行业集中度显著提升。
三则是企业分化,容错率下降,管理能力强、产品与服务好的企业胜出。
三大趋势对应了中国楼市未来至少四个方面的
巨大潜在需求:
一是新型城镇化和保障性需求,比如共有产权房和租赁住房建设。
二是改善型需求,比如从建筑面积过渡到使用面积,提升住房质量。
三是老龄化需求,居家养老和适老化改造,养老配套设施等。
四是乡村振兴战略,重塑城乡关系,走融合发展道路。
翻一翻目前还能发出财报中报的房企,在告别全行业高速增长后,大家关注的重点已经从数字增长,变成了有增长就行。
楼市的未来依旧是光明的,道路是曲折的。
在当下的节点上,
选择好方向比努力回款更重要。
(免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)
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