东莞三限房 搅动大湾区
又有一种新型共有产权房，入市了。
8月24日，东莞住建局发布《东莞市三限房运营管理实施细则（东建房〔2022〕17号）》。
（来源：东莞住建局网站）
什么是三限房？
简单来说就是限房价、限地价、限销售对象的特定房产。
限房价是指：
购买的时候可以先只买50%的产权。
根据政策细则，买家只要先付一半的钱，购买门槛大大降低。
具体来说，单套房销售单价会以东莞销售均价为基础，结合楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%，既体现公正也考虑差异化。
限地价是指：
建造三限房的土地价格，在评估价50%的基础上起拍。
上浮10%作为最高限价，从源头上限制地价，从而达到稳定房价、地价和市场的预期作用。
另外细则中还规定了开发周期，土地交付并签订《国有建设用地使用权出让合同》后18个月内办理商品房预售，30个月内完成竣工验收交付使用。
因为有政府背书，三限房的公信力在当下市场，反而优于其他民营房企开发的项目。
这么做不仅加快施工进度，还减少了因为房价过快上涨带来的人才流失。
限销售对象是指：
购买人要有配偶或共同生活的子女，是无房家庭，避免买家过度炒作投机。
三限房优先会被分配给无房、高学历、高级人才家庭，其次是分配给普通无房家庭，尽量兼顾大家的需求。
同时购买的标准还是比较高的，东莞本市户籍需要3年社保，非东莞户籍需5年社保。
《细则》显示，三限房将按照两个阶段进行分配。
第一阶段是
定向分配。
结束后房源有剩余的，就面向镇街符合条件的人员开展
第二阶段
公开抽签分配。
如果还有剩余房源，接受全市符合条件的人员申请。
正常的申购流程是：
发布公告—网上申购—摇号排序—资格审查—按序选房—购房确认。
本质上来说，三限房不是新提法，早在一年前东莞就下发了相关试点文件。
文件里说，三限房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址。
优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域。
（松山湖三限房 预计提供2300套 位置来源：百度地图）
同时多渠道筹集三限房房源，除新供应用地集中建设外，可通过商品房项目配建、城市更新等途径筹集房源。
根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则，三限房建筑面积限定在70到80平米，户型为两房一厅或者三房一厅，实施基本装修交付。
简单提炼下这种房子的特点：
1.优先安排在产业区、居住集中需求区；
2.70-80平米两室一厅为主；
3.优先保障人才居住；
4.保证装修和交付品质一致；
5.只需购买50%产权。
结论是：
三限房是共有产权房的一种延伸与探索，对外来人才很有吸引力，与商品房互补。
80平米以内的两室一厅、三室一厅，符合经济实用的原则，满足了人才首次入住的基本需求。
对于高端和改善群体，这种房子吸引力不大，预计三限房大部分都将是三口之家在东莞购买的第一套房。
从后期的转卖来看，购买人在取得完全产权之前，不能再申请抵押登记，避免了利用三限房这个特殊渠道再增加房地产杠杆。
当三限房转卖的时候，转让对象需要满足三限房销售对象基本条件，也就是说只能在特定群体里出售，流动性不强、持有周期更长。
满足条件可以按市场价8折取得剩余产权，对于持有莞香卡和玉兰卡的人才还可以享受7折和5折优惠。
原房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏，曾经提出过一个概念叫做：
结构性房价
简单来说就是假设增加住房供应体系里的保障房，那么总的房价就降低。
如果多年不提供保障房，只提供商品房，总体来说房价就上升。
中国绝大部分居民并不关心高房价，普通人最关心的是如何找到更多保障房、共有产权房或租赁住房。
完善住房保障体系，是未来楼市转型的重要一步，东莞三限房即将搅动大湾区市场。
房企掌门人 透露未来
一个神奇的现象是，东莞楼市在沉寂大半年之后，终于再度开始回暖。
7月4日，东莞住建局等四部门发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将33个街镇划分成限购区和非限购区。
目前的限购区只剩下莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。
这一波楼市宽松，确实非常有效。
7月26日，东莞诞生2022年首个日光盘，是位于南城街道的华润润府项目开盘，共有1072人参与认购登记，摇号竞争174套洋房。
（来源：莞e认购）
相当于6.16个人争夺一套房，竞争非常激烈。
华润润府备案价高达5.1万一平米，是东莞主城区第一个价格突破5万元的楼盘，几乎快要和深圳光明区部分楼盘旗鼓相当了。
如果在非限购区买房，无需核验购房资格，对购买首套房的家庭，最低只要付20%的首付。
合富研究院数据显示，东莞7月4日新政后第一周住宅成交890套，环比增长86%创下年内新高。
在新政之前，东莞整个2022上半年楼市供销基本处于历史低位。
第一太平戴维斯发布的《东莞房地产市场2022年上半年度回顾与展望》显示，东莞住宅库存达近八年最高。
在过去3年里，在东莞买房的群体，八成以上都聚集在临深板块，距离深圳越近越好。
后来随着两个城市的价格差距越来越小，临深不再具有巨大吸引力，东莞更多的是客户变成了本地刚需和改善。
7月28日，东莞第三批集中供地正式官宣，将于8月30日集中出让。
7宗地块中，起拍总价最高的为2022WR017号地块，该地块位于东莞市松山湖玉兰路与兰香路交汇处西南侧，起始价45.0858亿，地块最高限价51.85亿。
第二轮供地东莞就已经开始回暖，预计第三轮土拍热度将延续下去。
8月27日最新一则消息是，东莞5个限购区街镇的首付比例可能下调。
核心信息是在这5个限购区，家庭名下1套房，无贷款记录、有1条贷款记录且已结清的，普通住宅首付都只要三成。
除了东莞，苏州、南京、惠州和福州等地，早就开启了一轮又一轮的下调首付比例激励政策。
城市分化越来越明显了。
中海地产董事局主席颜建国，在业绩发布会上，明确了
未来楼市三个趋势：
一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场。
二是行业分化，房企数量减少，行业集中度显著提升。
三则是企业分化，容错率下降，管理能力强、产品与服务好的企业胜出。
三大趋势对应了中国楼市未来至少四个方面的
巨大潜在需求：
一是新型城镇化和保障性需求，比如共有产权房和租赁住房建设。
二是改善型需求，比如从建筑面积过渡到使用面积，提升住房质量。
三是老龄化需求，居家养老和适老化改造，养老配套设施等。
四是乡村振兴战略，重塑城乡关系，走融合发展道路。
翻一翻目前还能发出财报中报的房企，在告别全行业高速增长后，大家关注的重点已经从数字增长，变成了有增长就行。
楼市的未来依旧是光明的，道路是曲折的。
在当下的节点上，
选择好方向比努力回款更重要。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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