“靓女先嫁”！这一领域公募REITs试点率先落地谁将是首批幸运儿？
8月3日下午，国家发改委正式发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知》，为做好试点项目申报工作进行有关事项通知。
距离4月30日证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，基础设施REITs节奏骤然加快。
基础设施领域REITs试点项目即将申报
经过和4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》文件的对比和梳理，此次新发文件对于基础设施不动产投资信托基金在衔接上做出了更为具体的要求：
一、聚焦重点区域。
《通知》提出。优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。
从文件聚焦的重点区域看，与4月文件大体一致。但有两个地方值得注意：一是《通知》显示这些重点区域已有《规划纲要》等相关配套文件；二是将“支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点”改为“支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目”。
二、聚焦重点行业。
此次《通知》提出，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括：1。仓储物流项目；2。收费公路、铁路、机场、港口项目；3。城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；4。城镇供水、供电、供气、供热项目；5。数据中心、人工智能、智能计算中心项目；6.5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；7。智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
另外，此次《通知》还提到，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。较4月文件，《通知》对应满足的条件也作出了具体规定：1。位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录》确定的开发区范围内。2。业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。3。项目用地性质为非商业、非住宅用地。
不难发现，此次基础设施领域不动产投资信托基金在行业上聚焦在基础设施等领域，并体现了防止“地产化”的态度。《通知》第六条指出，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。
三、确保试点项目满足基本条件。
这次《通知》特别提出了基础设施REITs试点项目需要满足的条件，其中提到：1。项目运营时间原则上不低于3年；2。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。
四、PPP须满足条件。
《通知》对PPP项目参与基础设施领域REITs试点须满足条件也做出了要求：1.2015年以后批复实施的PPP项目，应符合国家关于规范有序推广PPP模式的规定。包括：依法依规履行项目审批、核准或备案手续。批复PPP项目实施方案。通过公开招标等竞争方式确定社会资本方。依照法定程序规范签订PPP合同。2.2015年6月以后批复实施的特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》有关规定。此前采用BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目，应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。3。收入来源以使用者付费为主。收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定。4PPP项目运营稳健、正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。
五、鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设。
《通知》还鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设。要求回收资金的使用应符合国家产业政策，需明确具体用途和相应金额。
另外，此次特别提出在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。
同时还鼓励将回收资金用于国家重大战略区域范围内的重大战略项目、新的基础设施和公用事业项目建设，鼓励将回收资金用于前期工作成熟的基础设施补短板项目和新型基础设施项目建设，形成良性投资循环。
基础设施领域REITs节奏不断加快，部分工作尚需完成
自今年4月30日证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》以来，基础设施REITs节奏骤然加快。
5月初，证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引》公开征求意见。
6月4日，国家发改委投资司召开基础设施REITs试点工作座谈会，听取有关方面对试点项目申报工作的意见和建议。
6月下旬，国家发改委投资司陆续召开了长三角、京津冀，以及粤港澳大湾区和海南、广西、湖南、重庆等重点地区视频会议。深入了解重点区域基础设施REITs试点工作进展和试点项目准备情况，充分听取有关方面的意见和建议。
7月31日，中国证监会召开2020年系统年中工作会议暨警示教育大会，会上提出要加快推进基础设施领域公募REITs试点落地，尽快形成示范效应。
到8月3日发改委正式发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知》，为做好试点项目申报工作进行有关事项通知。
伴随之后基础设施领域REITs试点项目的陆续申报，基础设施REITs渐行渐近。然而，在真正实现落地之前，仍有部分工作亟需完成。
首先就是项目筛选问题。针对如何筛选优质项目，发改委投资司副司长韩志峰强调，试点过程中，发改部门要找准职责定位，把握好试点项目的依法合规性；靓女先嫁，选择优质项目参加试点。一是按照“在重点领域以个案方式开展试点”的原则，成熟一个申报一个，充分考虑地区差异，不对各地设定申报数量要求。二是对国企、民企、外企等一视同仁、公平对待。三是基础设施REITs是全新的投融资工具，所有原始权益人都处在同一起跑线上，不会预设重点范围，主要审核项目的规范性和资产质量，确保做到项目选的准、质量有保证。四是基础设施资产的持续稳定、高水平运营是衡量试点工作是否成功的关键标准之一。
另外，基础设施REITs实现落地仍需配套政策完善。此前华西证券提出，国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。
对此，韩志峰表示，基础设施REITs在我国是新事物，需要通过试点不断总结经验、完善制度，摸着石头过河，各方面要充分认识这项工作的渐进性。